Waarom zekerheid meer waard is dan rendement

Rendement trekt aandacht. Het is het eerste wat investeerders willen weten, en het is begrijpelijk waarom.

Maar in de praktijk, als je echt met iemand praat die eerder heeft geïnvesteerd in vastgoed in Zuidoost-Azië, komt er al snel een andere vraag boven:

Was het ook zoals beloofd?

Want rendementen zijn projecties. Zekerheid is iets anders.

Zekerheid is dat het project daadwerkelijk wordt opgeleverd, dat uw eigendom juridisch waterdicht is, dat er iemand ter plaatse is die het beheer op zich neemt als u er niet bent, en dat u niet alleen staat op het moment dat er iets misgaat.

Dat is waar investeerders uiteindelijk op selecteren, ook al beginnen ze het gesprek met een yield-vraag.

Tampah Beach Villas is gebouwd vanuit die gedachte.

Een locatie die voor zichzelf spreekt

Aan de zuidkust van Lombok, direct aan Tampah Beach, ligt een van de weinige overgebleven beachfront locaties in Indonesië waar de combinatie van toegankelijkheid en authenticiteit nog intact is.

Wit zand, turquoise water, een lage bezettingsdichtheid in de omgeving. Geen massatoerisme, geen overontwikkeld aangrenzend gebied.

Dit is de locatie die gasten opzoeken wanneer ze Bali al kennen maar iets puurders willen. Die vraag bestaat al, onafhankelijk van Tampah Beach Villas.

Wat dat betekent voor investeerders: de verhuurmarkt hoeft niet gecreëerd te worden. Die is er.

Echt eigendom, niet een huurrecht

Een van de meest voorkomende misverstanden bij buitenlands vastgoed in Indonesië is de verwarring tussen eigendom en gebruiksrecht.

Veel structuren die als eigendom worden verkocht, zijn in werkelijkheid langlopende huurcontracten, soms twintig jaar, soms veertig, maar altijd met een einddatum en altijd afhankelijk van de goodwill van de grondeigenaar.

Bij Tampah Beach Villas werkt het anders.

Uw villa is ondergebracht in een eigen PT PMA, een Indonesische rechtspersoon op uw naam, die de HGB-titel houdt op het perceel.

Dat is de sterkste eigendomsstructuur die beschikbaar is voor buitenlandse investeerders in Indonesië. De titel is verlengbaar, overdraagbaar en verhandelbaar.

U bezit het. Niet op papier in een constructie die bij nader inzien een huurrecht blijkt, maar echt.

Iemand die er woont

Investeren op afstand vraagt om vertrouwen, en vertrouwen vraagt om aanwezigheid.

Spike Joore, partner bij Baraca Capital, woont en werkt in Lombok. Niet vanuit een kantoor in Amsterdam met een lokale partner die de telefoontjes aanneemt, maar fysiek aanwezig, dagelijks betrokken bij de bouw, de lokale markt en de verhuuroperatie.

Dat maakt een concreet verschil.

Als er een beslissing genomen moet worden op de bouwplaats, wordt die genomen. Als er iets met een huurder of leverancier speelt, is er iemand die het oppakt.

En als u vragen heeft, spreekt u met iemand die de situatie kent omdat hij er elke dag middenin zit.

Alles geregeld, van begin tot eind

Investeren in Indonesisch vastgoed brengt een hoeveelheid administratie en lokale kennis met zich mee die voor de meeste investeerders nieuw terrein is.

PT PMA oprichting, notariële aktes, belastingregistratie, vergunningen, jaarlijkse aangiften, property management, verzekeringen, OTA-plaatsing op Airbnb en Booking.com, gastenbeheer.

Het zijn stuk voor stuk zaken die goed geregeld moeten zijn, maar die weinig investeerders zelf willen bijhouden.

Baraca Capital regelt het volledig, of coördineert het via een netwerk van lokale specialisten waarmee al jarenlang wordt samengewerkt.

Uw rol is die van eigenaar en begunstigde, niet van beheerder.

Verzekerd van bouw tot exploitatie

Tijdens de bouw dekt een CAR-verzekering het project tegen schade, vertragingen en onvoorziene gebeurtenissen op de bouwplaats.

Na oplevering bent u via Allianz gedekt voor de exploitatiefase, inclusief situaties die u van tevoren niet voor mogelijk houdt.

Dat is niet standaard in deze markt.

Bij Tampah Beach Villas is het de norm.

Een structuur die aligned is

Tot slot, en dit is misschien wel het meest concrete teken van vertrouwen dat een ontwikkelaar kan geven: een aanzienlijk deel van uw betaling valt pas ná oplevering.

Pas als de villa staat, wordt het grootste deel van de investering afgerekend.

Dat is geen marketingbelofte. Het is een financiële structuur die betekent dat Baraca Capital er net zo veel belang bij heeft als u om het project op tijd en naar behoren op te leveren.

Geen rendement voor ons zonder oplevering voor u.

Dat is hoe het zou moeten werken, en zo is Tampah Beach Villas ingericht.