Kan utlänningar köpa fastigheter på Bali? Reglerna för 2026, enkelt förklarade

Det är den första frågan som nästan alla utländska köpare ställer om Bali, och svaren på nätet varierar från självsäkra till helt felaktiga. Vissa webbplatser lovar att man kan äga fastigheter med full äganderätt precis som en lokalinvånare. Andra hävdar att utlänningar inte kan äga någonting alls. Båda påståendena är missvisande. Sanningen ligger någonstans däremellan, och år 2026 skärptes reglerna på ett sätt som har betydelse för alla som köper nu.

Den här guiden ger dig den raka sanningen. Vad du får och inte får äga, de lagliga vägarna som faktiskt fungerar, förbudet mot nominella ägare som just har förändrat spelreglerna, och hur du köper utan att hamna i en konstruktion som senare måste upplösas.

Det korta svaret

Ja, utlänningar kan köpa och förvalta fastigheter på Bali, men inte som äganderätt i eget namn. Äganderätt, kallad ”Hak Milik”, är förbehållen indonesiska medborgare. Som utlänning investerar man istället via en av tre lagliga vägar: ett arrende, ett utlandsägt bolag (PT PMA) eller en nyttjanderätt (Hak Pakai) om man har uppehållstillstånd. Var och en av dessa är laglig, passar olika syften och skiljer sig väsentligt från de så kallade ”nominee”-arrangemang som Bali förbjöd år 2026.

Om du hellre vill diskutera vilken lösning som passar just din situation kan du boka ett samtal med en rådgivare. Annars hittar du här allt du behöver veta till att börja med.

Vad utlänningar inte får göra: inneha äganderätt (Hak Milik)

Indonesiens marklagstiftning reserverar ”Hak Milik”, det vill säga absolut äganderätt, för landets egna medborgare. En utländsk medborgare kan inte inneha denna rättighet – punkt slut – och inga hur smarta formuleringar som helst kan ändra på det. Detta är nationell lagstiftning, den gäller i hela landet och har inte ändrats. Vad folk egentligen menar när de frågar om utlänningar kan äga fastigheter på Bali är om det finns ett lagligt sätt att förvalta dem och tjäna pengar på dem. Det finns det. Det handlar bara inte om äganderätt i eget namn.

Under många år kringgick vissa köpare detta genom att använda sig av en stråman: man satte en betrodd lokal persons namn på fastighetsbeviset, samtidigt som ett sidavtal angav att fastigheten i själva verket tillhörde dig. Det var vanligt förekommande, men alltid juridiskt tveksamt. År 2026 blev det något ännu värre än bara tveksamt.

De lagliga sätten på vilka utlänningar kan äga fastigheter på Bali

Det finns tre metoder som är verkliga, genomförbara och allmänt använda. Vilken som passar bäst beror på om du köper en fritidsbostad, en uthyrningsverksamhet eller en fastighet för långsiktigt innehav.

1. Arrenderätt (Hak Sewa)

Det enklaste sättet. Du hyr marken eller fastigheten under en fastställd period, vanligtvis 25 till 30 år, oftast med en överenskommen möjlighet till förlängning. Ditt namn står på hyresavtalet, det finns inget företag att driva och kostnaderna är låga. Nackdelen är att du har rätt att använda fastigheten under avtalsperioden istället för att äga en andel i den underliggande äganderätten, och värdet för dig minskar ju närmare avtalstiden löper ut, såvida du inte förlänger avtalet. Hyresrätt passar bra för en fritidsbostad eller en enkel investering med låg komplexitet.

2. PT PMA (ett utlandsägt företag)

Den vanligaste vägen för den som köper för att hyra ut eller bygga ut. Du bildar ett PT PMA, ett indonesiskt utlandsinvesteringsbolag, och bolaget äger fastigheten enligt Hak Guna Bangunan (HGB), rätten att bygga. Du kontrollerar bolaget, vilket innebär att du i praktiken kontrollerar tillgången, kan driva en laglig uthyrningsverksamhet och att äganderätten är klar och överlåtbar. Det finns ett minimikapitalkrav (cirka 2,5 miljarder rupiah, ungefär 150 000 US-dollar, enligt uppdateringen från slutet av 2025) och årliga krav på regelefterlevnad som måste uppfyllas. Vi sköter bildandet av PT PMA-bolaget från början till slut, så att strukturen är korrekt redan från första dagen.

3. Hak Pakai (användningsrätt)

En nyttjanderätt som är tillgänglig för utlänningar som har uppehållstillstånd i Indonesien (ett KITAS- eller KITAP-tillstånd). Den används i allmänhet för en privatbostad snarare än för uthyrningsverksamhet, och beviljas för en tidsperiod som kan förlängas. Om du planerar att bo på Bali är detta ofta det smidigaste alternativet, och det går att kombinera med de visum- och uppehållstillståndsvägar som gör dig berättigad till det.

Den förändring som träder i kraft 2026 och som du behöver känna till: ägande via förmyndare förbjuds

Detta är rubriken för 2026. I februari införde Bali den regionala förordningen nr 4/2026, som uttryckligen förbjuder nominellägareuppgörelser och skärper reglerna mot omvandling av jordbruksmark till villor. Denna kringgående metod med nominella ägare, som en gång var en öppen hemlighet, står nu helt i myndigheternas blickfång, med en reell risk att sådana uppgörelser ifrågasätts och upphävs, vilket lämnar den utländska köparen med mycket lite skydd.

Tumregel: Om en mäklare erbjuder dig en struktur med en nominell ägare eller lovar att du ska få full äganderätt i ditt eget namn, så ska du avstå. År 2026 är det ingen genväg, utan en risk.

Den goda nyheten är att denna förändring faktiskt gör marknaden säkrare för investerare som sköter sig ordentligt. Den tränger undan de affärer i gråzonen som gav Bali ett rykte om att vara riskfyllt, och den gynnar de strukturer med arrenderätt och PT PMA som alltid har varit det rätta sättet att köpa på.

Vilken struktur passar dig bäst?

Ett snabbt sätt att få en överblick innan du får konkreta råd:

De flesta investerare som köper för att få avkastning väljer en PT PMA, medan de flesta som köper för livsstilsändamål väljer en arrenderätt eller Hak Pakai. Vilket alternativ som är rätt beror på dina planer, din skattesituation i hemlandet och hur länge du tänker behålla fastigheten.

Kostnader, skatter och tidsplaner

Räkna med kostnader utöver köpeskillingen. Vid ett genomfört köp uppgår de totala transaktionskostnaderna vanligtvis till mellan 9 och 14 procent när båda parter har betalat sin andel, inklusive köparens överlåtelseskatt (BPHTB, cirka 5 procent), notarieavgifter (PPAT) och mäklararvoden. Därefter är den årliga fastighetsskatten (PBB) låg, cirka 0,1 procent av taxeringsvärdet. Ett PT PMA-bolag medför startkostnader och årliga redovisningskostnader, vilka är måttliga i förhållande till den kontroll och rättsliga tydlighet som bolaget ger dig.

Due diligence: vad du bör kontrollera innan du betalar

Det är här affärer i tysthet lyckas eller går i stöpet, och där goda råd verkligen lönar sig. Innan några pengar överförs, kontrollera följande:

• Ägarförhållanden och historik. Ägarförhållandena är klara hos fastighetsregistret (BPN), utan tvister och utan tidigare omtvistade förvärv.
• Markanvändningsplanering. Marken är avsedd för det ändamål du planerar, det vill säga turism eller bostäder, och är inte längre klassad som jordbruksmark nu när omvandlingen av mark har begränsats.
• Ägarstruktur. Hur dina rättigheter faktiskt är fördelade, skriftligt, oavsett om det rör sig om arrende, Hak Pakai, PT PMA eller HGB. Aldrig via en nominell ägare.
• Byggherre och bygglov. När det gäller objekt som ännu inte är färdigställda är det viktigt att ta hänsyn till byggherrens tidigare leveranshistorik och bygglov, inte bara renderingsbilderna.

Vanliga misstag som utlänningar gör

• Nominee-fällan. Att välja en nominee-lösning bara för att den verkar billigare och enklare. År 2026 är den varken det ena eller det andra.
• Förvirring kring avkastningen. Att tro att den annonserade bruttoavkastningen är det belopp man faktiskt kommer att få utbetalt. Gör en kreditprövning utifrån nettosiffran.
• Att skynda på due diligence-processen. Att hoppa över kontroller av äganderätten och detaljplanen för att snabbt kunna genomföra en affär som kändes brådskande.
• Felaktig struktur. Man har valt arrende när man egentligen behövde en PT PMA för att bedriva uthyrning på lagligt sätt, eller tvärtom.

Slutsats

Kan utlänningar alltså köpa fastigheter på Bali? Ja, och det går att göra på ett säkert sätt, så länge man använder en korrekt juridisk struktur och undviker de genvägar som reglerna från 2026 just har stängt av. Hyr fastigheten, äg den genom ett PT PMA-bolag eller utnyttja Hak Pakai om du bor där. Kontrollera äganderätten och detaljplanen innan du betalar, och betrakta alla erbjudanden om äganderätt i ditt eget namn eller via en nominell ägare som en varningssignal. Om det sköts på rätt sätt är Bali en av de mest lönsamma fastighetsmarknaderna i Asien. Om du vill se marknaden och vad du kan få för din budget, börja med vår sida om fastighetsinvesteringar på Bali, eller boka ett samtal så guidar vi dig genom den rätta strukturen för just ditt mål.

Vanliga frågor

Kan utlänningar köpa fastigheter med äganderätt på Bali?

Nej. Äganderätt (Hak Milik) är förbehållen indonesiska medborgare. Utlänningar köper genom arrenderätt, ett PT PMA-bolag som innehar byggrätt (HGB) eller Hak Pakai i kombination med uppehållstillstånd.

Är nominella ägararrangemang lagliga på Bali?

Nej. Sedan den regionala förordningen nr 4/2026 trädde i kraft är nominella arrangemang förbjudna, och de riskerar att ifrågasättas och upphävas. Använd istället ett arrendeavtal eller en PT PMA.

Kan en utlänning äga mark på Bali?

Inte som äganderätt. Man kan förvalta mark genom ett arrendeavtal eller ett PT PMA-bolag som innehar HGB. Omvandling av jordbruksmark är numera begränsad, så det är viktigare än någonsin att kontrollera detaljplanen.

Vad är en PT PMA?

Ett PT PMA är ett utlandsägt indonesiskt företag. Det kan äga fastigheter enligt HGB, bedriva en laglig uthyrningsverksamhet och ge dig full kontroll över tillgången. Det är den vanligaste vägen för utlänningar som vill investera i uthyrning eller fastighetsutveckling på Bali.

Hur mycket kostar det att köpa en fastighet på Bali som utlänning?

Utöver priset uppgår transaktionskostnaderna för köp och försäljning till ungefär 9–14 procent, inklusive en överlåtelseskatt på cirka 5 procent samt notarie- och mäklararvoden. Den årliga fastighetsskatten är låg, cirka 0,1 procent.

Måste jag ha uppehållstillstånd för att köpa en fastighet på Bali?

Gäller inte för arrenderätt eller PT PMA. För ”Hak Pakai”, det vill säga nyttjanderätten, krävs indonesiskt uppehållstillstånd, till exempel ett KITAS, vilket också gör det möjligt att bo på Bali under en längre tid.