Kan utlänningar köpa fastigheter på Lombok? De juridiska möjligheterna, förklarade för 2026

Det är det första som alla utländska köpare vill veta om Lombok, och svaren på nätet är rena kaoset. En guide säger att man kan hyra på 25 år, en annan säger 80. Vissa råder dig att skriva över äganderätten på en lokal väns namn, vilket är precis det råd som får folk att bli lurade. Den här guiden ger dig den korrekta versionen, samma som vi går igenom med våra egna investerare på plats i Lombok, så att du vet exakt vad du kan äga, hur och vad det kostar.

Det korta svaret

Ja, utlänningar kan lagligt köpa och äga fastigheter på Lombok, men inte som full äganderätt i eget namn. Full äganderätt, kallad ”Hak Milik”, är förbehållen indonesiska medborgare i hela landet, inklusive Lombok. Som utlänning investerar du istället via en av tre lagliga vägar: ett arrende, en nyttjanderätt (Hak Pakai) om du har uppehållstillstånd, eller ett utlandsägt bolag (PT PMA) som innehar byggrätten. Alla dessa alternativ är lagliga och används i stor utsträckning. Det du inte får göra är att förlita dig på en mellanhand, och nedan förklarar vi varför.

Om du hellre vill diskutera saken än att läsa kan du boka ett samtal med vårt team på Lombok. Annars får du här en fullständig översikt.

Vad utlänningar inte får äga: äganderätt (Hak Milik)

Indonesiens grundläggande jordbrukslag reserverar ”Hak Milik”, absolut äganderätt, för landets egna medborgare. En utländsk medborgare kan inte inneha denna rätt, och ingen formulering, äktenskapsklausul eller sidavtal kan ändra på detta. Detta är nationell lagstiftning, inte någon särart på Lombok. Så när folk frågar om utlänningar kan äga fastigheter på Lombok är det ärliga svaret att man inte kan äga fastigheten fullt ut, men man kan ha säkra, lagliga rättigheter att använda, bebygga, hyra ut och sälja vidare den. Skillnaden ligger i vilken typ av äganderätt man har, och att få det rätt är det som är hela poängen.

De lagliga sätten på vilka utlänningar kan äga fastigheter på Lombok

Det finns tre verkliga och genomförbara alternativ. Vilket som passar bäst beror på om du köper en bostad att bo i, en villa att hyra ut eller mark att bebygga.

1. Arrenderätt (Hak Sewa)

Det enklaste alternativet, och det vanligaste vid ett första köp. Du hyr marken eller villan under en fastställd tidsperiod som förhandlas fram, inte föreskrivs i lag, vanligtvis 25 till 30 år med en överenskommen möjlighet till förlängning. Ditt namn står på hyresavtalet, du har rätt att använda byggnaden och du kan hyra ut den eller sälja den återstående hyresperioden till en annan köpare. Det finns inget företag att driva och inget minimikapital. Säkerheten ligger i avtalet: en tydligt angiven förlängningsklausul, en okomplicerad äganderätt och en korrekt notariatsakt. Ignorera webbplatser som lovar ett fast 80-årigt hyresavtal som om det vore standard. Ett långt hyresavtal är möjligt, men det förhandlas fram, och villkoren är viktigare än siffran i rubriken.

2. Hak Pakai (användningsrätt)

En nyttjanderätt som är tillgänglig för utlänningar som har uppehållstillstånd i Indonesien, ett KITAS- eller KITAP-tillstånd. Den ger större säkerhet än ett hyresavtal och är det vanligaste valet för en privatbostad snarare än för uthyrningsverksamhet. Enligt gällande regler kan den gälla under långa, förlängningsbara perioder. Eftersom den är beroende av uppehållstillståndet är den kopplad till de visum- och uppehållstillståndsvägar som ger dig rätt till den, och den passar köpare som faktiskt har för avsikt att bo på ön.

3. PT PMA som innehar HGB (det som mest liknar äganderätt)

Vägen framåt för den som köper för att hyra ut eller bygga ut. Du bildar ett PT PMA, ett indonesiskt företag för utländska investeringar, och företaget innehar marken enligt Hak Guna Bangunan (HGB), byggrätten, registrerad hos det nationella markverket (BPN). HGB gäller i etapper som sammanlagt kan sträcka sig upp till cirka 80 år, vilket är så nära äganderätt som en utlänning kan komma. Du kontrollerar bolaget, vilket innebär att du kontrollerar tillgången. Du kan bedriva en laglig uthyrningsverksamhet, och äganderätten är klar och överlåtbar. Det krävs ett minimalt inbetalt kapital (cirka 2,5 miljarder rupiah, ungefär 150 000 US-dollar, efter uppdateringen i slutet av 2025) samt årlig efterlevnad av reglerna. Vi sköter hela processen med att bilda ett PT PMA-bolag från början till slut.

Om man jämför de tre rutterna sida vid sida ser det ut så här:

Kan utlänningar köpa mark på Lombok?

Detta är den mest träffande formuleringen av frågan, eftersom det är just när det gäller mark som de flesta tvister uppstår. Man kan inte äga mark med full äganderätt i eget namn, men man kan förvalta den på två sätt: genom att hyra ut den eller genom att inneha den via ett PT PMA-bolag enligt HGB-lagstiftningen. För den som planerar att bygga en villa eller en liten semesteranläggning är PT PMA-vägen oftast det rätta valet, eftersom det ger en registrerad byggrätt istället för ett avtalsbaserat hyresförhållande. Haken med mark är detaljplanen. Inte varje tomt är avsedd för turism eller bostadsändamål, och Indonesien har skärpt reglerna för omvandling av jordbruksmark. Att kontrollera detaljplanen och certifikatet innan du betalar är inte valfritt, och det är just här som en oerfaren köpare förlorar pengar.

Nomineringsfällan: varför det är ett misstag att använda ett lokalt namn

Du kommer att träffa människor på Lombok som säger att det enklaste sättet är att skriva fastigheten i en betrodd indonesiers namn, med ett privat avtal som anger att fastigheten egentligen tillhör dig. Gör inte detta. Enligt indonesisk lag är sådana arrangemang med en nominell ägare ogiltiga, vilket innebär att det privata avtalet inte ger dig någon rättsligt bindande äganderätt. Om relationen försämras, om den nominella ägaren säljer fastigheten, belånar den, avlider eller helt enkelt ändrar sig, kan du sakna rättslig grund för att återfå den. Det verkar billigare och enklare i början, men det är det absolut dyraste misstaget som utländska köpare begår.

Regeln: en äkta äganderätt i ditt namn eller ditt företags namn, aldrig via en mellanhand i någon annans namn. Leasehold och PT PMA finns just för att du aldrig ska behöva en sådan.

Kostnader och skatter vid köp av fastighet på Lombok

Räkna med kostnader utöver det angivna priset. Den största kostnaden för köparen är skatten på förvärv av mark och fastigheter (BPHTB), som uppgår till cirka 5 procent av transaktionsvärdet. Lägg till notarieavgifter (PPAT), kostnader för due diligence och juridiska kostnader samt, om du väljer att köpa via ett bolag, kostnader för att etablera ett PT PMA-bolag och årlig redovisning. Sammantaget hamnar de totala transaktionskostnaderna vanligtvis någonstans mellan 9 och 14 procent när båda parter har betalat sin andel. Därefter är den årliga fastighetsskatten (PBB) låg, i storleksordningen 0,1 till 0,3 procent av taxeringsvärdet, och hyresintäkter är skattepliktiga. Dessa siffror varierar beroende på fastigheten och din struktur, så bekräfta dina egna siffror med en rådgivare innan du bestämmer dig.

Inköpsprocessen och vem som gör vad

Om man gör det på rätt sätt blir processen välorganiserad. I klar ordning:

• Struktur. Bestäm först vilken struktur som ska gälla – hyresavtal, Hak Pakai eller PT PMA – eftersom detta avgör allt därefter.
• Due diligence. Kontrollera fastighetsbeviset, detaljplanen och bygglov hos Nationella markverket (BPN). Det här är det steg som skyddar dig.
• Företag. Om du väljer att starta ett företag ska du registrera PT PMA (hos BKPM) innan köpet.
• Notarie. En auktoriserad notarie och fastighetsregistreringsombud (Notaris och PPAT) upprättar och registrerar köpehandlingen. Genomför aldrig ett fastighetsköp utan en sådan.
• Registrera fordonet. Betala BPHTB-avgiften och registrera ägarbeviset, och förvara sedan dokumenten på ett säkert ställe inför en eventuell framtida försäljning.

Med rätt lokal partner kan hela processen skötas medan du befinner dig utomlands, vilket är så de flesta av våra internationella köpare gör.

Var utlänningar köper fastigheter på Lombok

Det mesta av det utländska intresset är koncentrerat till södra Lombok, kring Kuta Lombok, Selong Belanak och Mandalika-korridoren, där den statligt stödda särskilda ekonomiska zonen, MotoGP-banan och nya flyglinjer driver på efterfrågan. Det är billigare att etablera sig här än på Bali och marknaden befinner sig i ett tidigare skede av sin utvecklingscykel, vilket är det som gör den attraktiv. Om du vill få en fullständig bild av marknaden, priser och områden, se vår fastighetsguide för Lombok eller ta en titt på Tampah Beach Villas, vårt eget strandnära bostadsprojekt på sydkusten.

Vanliga misstag som utlänningar gör

• Nominee-fällan. Att ingå ett nominee-avtal bara för att det verkar billigare. Det är den största risken av alla.
• Att låta sig luras av avtalstiden. Att lita på den angivna avtalstiden utan att läsa villkoren för förlängning och kontrollera den underliggande äganderätten.
• Att bortse från detaljplanen. Att köpa mark utan att kontrollera om den är avsedd för det man tänker bygga.
• Ingen notarie. Att genomföra transaktionen utan en behörig notarie och registrering hos BPN för att spara tid eller avgifter.
• Felaktig struktur. Man valde ett hyresavtal trots att planen var att bedriva uthyrning eller fastighetsutveckling, där en PT PMA hade varit den rätta strukturen.

Slutsats

Kan utlänningar alltså köpa fastigheter på Lombok? Ja, på ett säkert och lagligt sätt, så länge du innehar en äganderätt, ett arrende, en ”Hak Pakai” eller ett PT PMA med HGB – men aldrig via en stråman. Kontrollera ägarbeviset och detaljplanen innan du betalar, anlita en legitim notarie och se till att fastighetens struktur stämmer överens med vad du faktiskt planerar att göra. Om du får ordning på dessa detaljer är Lombok en av de mest lönsamma marknaderna i Sydostasien som befinner sig i ett tidigt utvecklingsskede. Det tydligaste nästa steget är att diskutera saken med personer som arbetar med detta på plats. Boka ett samtal så hjälper vi dig att utforma rätt struktur för ditt mål.

Vanliga frågor

Kan utlänningar köpa fastigheter med äganderätt på Lombok?

Nej. Äganderätt (Hak Milik) är förbehållen indonesiska medborgare i hela Indonesien. Utlänningar köper genom arrenderätt (Hak Pakai) med uppehållstillstånd eller genom ett PT PMA-bolag som innehar byggrätt (HGB).

Kan utlänningar köpa mark på Lombok?

Inte som äganderätt. Man kan förvalta mark genom ett arrendeavtal eller – vilket är ett säkrare alternativ för byggnation och exploatering – genom ett PT PMA-bolag som innehar ett HGB-certifikat. Kontrollera alltid först detaljplanen och markcertifikatet, eftersom omvandling av jordbruksmark är begränsad.

Är ett nominellarrangemang säkert på Lombok?

Nej. Enligt indonesisk lag anses avtal om nominell ägare vara ogiltiga, så att en lokal person som på papperet står som ägare ger dig ingen rättsligt bindande äganderätt. Använd istället ett arrendeavtal eller ett PT PMA, vilket är de lagliga och säkra sätten.

Vad är en PT PMA och varför ska man använda en?

Ett PT PMA är ett utlandsägt indonesiskt företag. Det kan inneha mark med HGB (byggrätt) i upp till cirka 80 år, bedriva en laglig uthyrningsverksamhet och ge dig full kontroll över tillgången. Det är den vanligaste vägen för utlänningar som köper fastigheter för att hyra ut eller bebygga på Lombok.

Hur länge kan en utlänning hyra en bostad på Lombok?

Hyresavtalens löptid förhandlas fram snarare än att vara fastställd, vanligtvis 25 till 30 år med möjlighet till förlängning, och längre löptider är möjliga. Det viktiga är en tydlig förlängningsklausul och en okomplicerad äganderätt, inte bara den angivna siffran.

Hur mycket kostar det att köpa en fastighet på Lombok som utlänning?

Utöver priset utgörs köparens huvudsakliga skatt av BPHTB på cirka 5 procent, plus notarie-, juridiska och due diligence-avgifter, vilket innebär att de totala kostnaderna vanligtvis uppgår till 9–14 procent. Ett PT PMA-bolag medför dessutom kostnader för etablering och årlig redovisning. Den årliga fastighetsskatten är låg.

Måste jag befinna mig på Lombok för att kunna köpa?

Nej. Med rätt lokal partner kan hela processen – inklusive due diligence, bolagsbildning och notariatsregistrering – skötas medan du befinner dig utomlands.

Denna artikel innehåller allmän information och utgör inte juridisk rådgivning. Reglerna för fastigheter och skatter kan ändras och beror på din specifika situation, så kontrollera detaljerna med en behörig indonesisk notarie eller advokat innan du köper.