Apakah WNA Boleh Membeli Properti di Bali? Penjelasan Sederhana Mengenai Aturan Tahun 2026

Itulah pertanyaan pertama yang hampir selalu diajukan oleh setiap pembeli asing mengenai Bali, dan jawaban-jawaban yang beredar di internet bervariasi, mulai dari yang terdengar meyakinkan hingga yang sama sekali keliru. Beberapa situs menjanjikan bahwa Anda bisa memiliki hak milik penuh layaknya penduduk lokal. Yang lain mengatakan bahwa warga asing sama sekali tidak boleh memiliki properti apa pun. Keduanya menyesatkan. Kebenarannya ada di antara keduanya, dan pada tahun 2026, peraturan diperketat dengan cara yang berdampak signifikan bagi siapa pun yang membeli properti saat ini.

Panduan ini memberikan penjelasan yang lugas. Apa saja yang boleh dan tidak boleh Anda miliki, jalur hukum yang benar-benar efektif, larangan penggunaan nama perantara yang baru saja mengubah dinamika, serta cara membeli tanpa terjebak dalam struktur yang nantinya akan dibubarkan.

Jawaban singkatnya

Ya, warga negara asing dapat membeli dan mengelola properti di Bali, namun tidak dalam bentuk hak milik atas nama mereka sendiri. Hak milik, yang disebut Hak Milik, hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Sebagai warga negara asing, Anda dapat berinvestasi melalui salah satu dari tiga jalur hukum berikut: hak sewa, perusahaan milik asing (PT PMA), atau hak pakai (Hak Pakai) jika Anda memiliki izin tinggal. Ketiganya sah, masing-masing sesuai dengan tujuan yang berbeda, dan sangat berbeda dari skema nominee yang dilarang di Bali pada tahun 2026.

Jika Anda lebih memilih untuk mendiskusikan rute mana yang paling sesuai dengan situasi Anda, Anda dapat menjadwalkan panggilan dengan seorang penasihat. Jika tidak, berikut ini adalah semua hal yang perlu Anda pahami terlebih dahulu.

Hal yang tidak boleh dilakukan oleh warga negara asing: memiliki Hak Milik

Undang-undang pertanahan Indonesia menetapkan bahwa Hak Milik, yaitu hak milik mutlak, hanya diperuntukkan bagi warga negaranya sendiri. Seorang warga negara asing tidak dapat memiliki Hak Milik, titik, dan tidak ada rumusan kata-kata yang cerdik pun yang dapat mengubah hal itu. Ini adalah undang-undang nasional, berlaku di seluruh negeri, dan belum pernah berubah. Yang sebenarnya dimaksud orang ketika bertanya apakah warga negara asing dapat memiliki properti di Bali adalah apakah ada cara hukum untuk mengelolanya dan memperoleh penghasilan darinya. Ada. Hanya saja, itu bukan hak milik mutlak atas nama Anda sendiri.

Selama bertahun-tahun, beberapa pembeli mengatasi masalah ini dengan menggunakan pihak ketiga: mencantumkan nama seseorang yang dipercaya di daerah setempat pada sertifikat hak milik, sementara perjanjian terpisah menyatakan bahwa properti tersebut sebenarnya milik Anda. Praktik ini umum dilakukan, namun secara hukum selalu rentan. Pada tahun 2026, praktik ini menjadi lebih buruk daripada sekadar rentan.

Cara-cara yang sah bagi warga negara asing untuk memiliki properti di Bali

Ada tiga cara yang nyata, dapat diterapkan, dan banyak digunakan. Pilihan mana yang paling sesuai bergantung pada apakah Anda membeli rumah liburan, bisnis penyewaan, atau investasi jangka panjang.

1. Hak Sewa

Cara yang paling sederhana. Anda menyewa tanah atau properti untuk jangka waktu tertentu, biasanya 25 hingga 30 tahun, umumnya dengan opsi perpanjangan yang telah disepakati. Nama Anda tercantum dalam perjanjian sewa, tidak ada perusahaan yang perlu dikelola, dan biayanya rendah. Komprominya adalah Anda hanya memiliki hak untuk menggunakan properti tersebut selama jangka waktu tersebut, bukan kepemilikan atas hak miliknya, dan nilainya bagi Anda akan menurun seiring berakhirnya masa sewa kecuali Anda memperpanjangnya. Sewa properti cocok untuk rumah liburan atau investasi yang sederhana dan tidak terlalu rumit.

2. PT PMA (perusahaan milik asing)

Jalur utama bagi siapa pun yang ingin membeli properti untuk disewakan atau dikembangkan. Anda mendirikan PT PMA, yaitu perusahaan investasi asing di Indonesia, dan perusahaan tersebut memegang properti tersebut berdasarkan Hak Guna Bangunan (HGB), yaitu hak untuk membangun. Anda mengendalikan perusahaan tersebut, sehingga secara efektif Anda mengendalikan asetnya; Anda dapat menjalankan usaha penyewaan secara legal, dan sertifikat kepemilikannya bersih serta dapat dialihkan. Terdapat persyaratan modal minimum (sekitar 2,5 miliar rupiah, kira-kira 150.000 dolar AS, sesuai pembaruan akhir tahun 2025) serta kewajiban kepatuhan tahunan yang harus dipenuhi. Kami menangani pendirian PT PMA secara menyeluruh, sehingga strukturnya sudah tepat sejak hari pertama.

3. Hak Pakai (hak untuk menggunakan)

Hak guna bangunan yang tersedia bagi warga negara asing yang memiliki izin tinggal di Indonesia (KITAS atau KITAP). Hak ini umumnya digunakan untuk tempat tinggal pribadi, bukan untuk usaha penyewaan, dan diberikan untuk jangka waktu tertentu yang dapat diperpanjang. Jika Anda berencana tinggal di Bali, ini sering kali merupakan pilihan yang paling mudah, dan sejalan dengan jalur visa dan izin tinggal yang membuat Anda memenuhi syarat.

Perubahan pada tahun 2026 yang perlu Anda ketahui: kepemilikan melalui pihak ketiga dilarang

Inilah berita utama untuk tahun 2026. Pada bulan Februari, Bali memberlakukan Peraturan Daerah Nomor 4/2026, yang secara eksplisit melarang praktik perantara dan memperketat aturan terkait konversi lahan pertanian menjadi vila. Praktik perantara, yang dulunya merupakan rahasia umum, kini menjadi sorotan utama pihak berwenang, dengan risiko nyata bahwa pengaturan semacam itu akan digugat dan dibatalkan, sehingga pembeli asing hanya memiliki sedikit perlindungan.

Aturan praktisnya: jika seorang agen menawarkan struktur nominee kepada Anda, atau menjanjikan hak milik penuh atas nama Anda sendiri, sebaiknya tinggalkan saja. Pada tahun 2026, hal itu bukanlah jalan pintas, melainkan beban.

Kabar baiknya adalah bahwa perubahan ini justru membuat pasar menjadi lebih aman bagi para investor yang bertindak sesuai aturan. Perubahan ini mengeliminasi transaksi-transaksi di zona abu-abu yang selama ini membuat Bali dikenal sebagai tempat yang berisiko, sekaligus memberikan insentif bagi skema hak sewa dan struktur PT PMA yang memang selalu menjadi cara yang tepat untuk berinvestasi.

Struktur mana yang tepat untuk Anda?

Cara cepat untuk memahami gambaran umumnya sebelum Anda mendapatkan saran yang lebih spesifik:

Sebagian besar investor yang membeli properti untuk mendapatkan penghasilan akhirnya memilih PT PMA, sedangkan sebagian besar pembeli yang mengutamakan gaya hidup memilih hak sewa atau Hak Pakai. Jawaban yang tepat bergantung pada rencana Anda, status perpajakan Anda di negara asal, dan berapa lama Anda berencana untuk mempertahankan properti tersebut.

Biaya, pajak, dan jadwal

Siapkan anggaran di luar harga pembelian. Pada transaksi pembelian yang telah selesai, biaya transaksi bolak-balik biasanya berkisar antara 9 hingga 14 persen setelah kedua belah pihak membayar bagiannya masing-masing, termasuk pajak peralihan hak atas bangunan (BPHTB, sekitar 5 persen), biaya notaris (PPAT), dan biaya agen. Secara berkelanjutan, pajak bangunan dan tanah tahunan (PBB) relatif rendah, sekitar 0,1 persen dari nilai taksiran. Sebuah PT PMA menambah biaya pendirian dan biaya akuntansi tahunan, yang relatif kecil dibandingkan dengan kendali dan kejelasan hukum yang diberikannya kepada Anda.

Uji tuntas: hal-hal yang perlu diperiksa sebelum Anda melakukan pembayaran

Di sinilah kesepakatan diam-diam berhasil atau gagal, dan di sinilah nasihat yang baik membuahkan hasil. Sebelum uang ditransfer, pastikan:

• Sertifikat tanah dan riwayatnya. Sertifikat tanah yang sah di Badan Pertanahan Nasional (BPN), tanpa sengketa dan tanpa riwayat perolehan yang dipersengketakan.
• Zonasi. Lahan tersebut telah ditetapkan zonanya sesuai dengan tujuan Anda, baik untuk pariwisata maupun perumahan, dan tidak lagi dikategorikan sebagai lahan pertanian mengingat pembatasan konversi lahan telah diberlakukan.
• Struktur kepemilikan. Bagaimana hak-hak Anda sebenarnya dipegang, secara tertulis, baik itu hak sewa, Hak Pakai, maupun PT PMA dan HGB. Jangan pernah menggunakan pihak ketiga sebagai perantara.
• Pengembang dan izin. Untuk properti pra-konstruksi, perhatikan rekam jejak pengembang dalam menyerahkan proyek serta izin-izinnya, bukan hanya gambar render-nya saja.

Kesalahan umum yang sering dilakukan oleh orang asing

• Jebakan nominee. Menerima kesepakatan nominee karena kelihatannya lebih murah dan lebih sederhana. Pada tahun 2026, kenyataannya tidak demikian.
• Kebingungan terkait imbal hasil. Mengira bahwa imbal hasil bruto yang diiklankan adalah jumlah yang akan Anda terima. Lakukan penilaian berdasarkan angka bersih.
• Mempercepat proses uji tuntas. Melewatkan pemeriksaan hak milik dan zonasi demi mempercepat proses kesepakatan yang terasa mendesak.
• Struktur yang salah. Memilih status sewa tanah padahal seharusnya menggunakan PT PMA agar usaha penyewaan dapat dijalankan secara sah, atau sebaliknya.

Poin Utama

Jadi, apakah warga asing boleh membeli properti di Bali? Ya, dan aman, asalkan Anda menggunakan struktur hukum yang sah serta menghindari jalan pintas yang baru saja dilarang oleh peraturan tahun 2026. Anda bisa menyewanya, memilikinya melalui PT PMA, atau menggunakan Hak Pakai jika Anda tinggal di sana. Pastikan untuk memverifikasi sertifikat kepemilikan dan zonasi sebelum melakukan pembayaran, serta waspadalah terhadap tawaran kepemilikan penuh atas nama Anda sendiri atau melalui pihak ketiga, karena hal tersebut merupakan tanda bahaya. Jika dilakukan dengan benar, Bali merupakan salah satu pasar properti paling menguntungkan di Asia. Jika Anda ingin melihat kondisi pasar itu sendiri dan mengetahui apa yang dapat Anda beli sesuai anggaran, mulailah dengan mengunjungi halaman investasi properti Bali kami, atau jadwalkan panggilan telepon dan kami akan memandu Anda dalam menentukan struktur yang tepat sesuai tujuan Anda.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apakah warga negara asing boleh membeli properti hak milik di Bali?

Tidak. Hak Milik hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Warga negara asing dapat membeli melalui hak sewa, PT PMA yang memiliki Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai disertai izin tinggal.

Apakah pengaturan nominee sah secara hukum di Bali?

Tidak. Sejak diberlakukannya Peraturan Daerah No. 4/2026, pengaturan nominee dilarang, dan hal tersebut berisiko digugat serta dibatalkan. Gunakanlah skema sewa guna usaha atau PT PMA sebagai gantinya.

Apakah orang asing boleh memiliki tanah di Bali?

Bukan sebagai hak milik. Anda dapat mengelola tanah melalui hak sewa atau PT PMA yang memiliki HGB. Konversi lahan pertanian kini dibatasi, sehingga pemeriksaan zonasi menjadi lebih penting dari sebelumnya.

Apa itu PT PMA?

PT PMA adalah perusahaan Indonesia yang dimiliki oleh pihak asing. Perusahaan ini dapat memiliki properti berdasarkan Hak Guna Bangunan (HGB), menjalankan usaha penyewaan secara sah, dan memberikan Anda kendali penuh atas aset tersebut. Ini merupakan jalur standar bagi warga asing yang berinvestasi untuk menyewakan atau mengembangkan properti di Bali.

Berapa biaya yang diperlukan untuk membeli properti di Bali bagi warga negara asing?

Selain harga, biaya transaksi bolak-balik berkisar antara 9 hingga 14 persen, termasuk pajak pengalihan atas nama pembeli sekitar 5 persen ditambah biaya notaris dan agen. Pajak properti tahunan tergolong rendah, sekitar 0,1 persen.

Apakah saya perlu memiliki izin tinggal untuk membeli properti di Bali?

Tidak berlaku untuk hak sewa atau PT PMA. Hak Pakai, yaitu skema hak guna, memang mensyaratkan status kependudukan di Indonesia seperti KITAS, yang juga memungkinkan Anda tinggal di Bali dalam jangka panjang.