Dubai vs Albania: Mengapa Baraca Memilih Dubai untuk Investasi Properti

Setiap beberapa bulan sekali, pasar baru dinobatkan sebagai “fenomena besar berikutnya”, dan belakangan ini nama yang sering disebut adalah Albania. Perairan berwarna biru kehijauan, harga properti pesisir yang tampak seperti kesalahan cetak jika dibandingkan dengan Spanyol atau Italia, serta negara yang sedang dalam proses menjadi anggota Uni Eropa. Cerita ini memang mudah membuat orang terpesona, tetapi cerita yang bagus dan investasi yang menguntungkan bukanlah hal yang sama. Bandingkan pesisir Albania dengan Dubai berdasarkan angka-angka yang benar-benar masuk ke rekening bank Anda, dan gambaran tersebut akan segera berubah.

Jadi, panduan ini membandingkan kedua pasar tersebut dari sudut pandang makro: bagaimana masing-masing pasar beroperasi, properti apa saja yang bisa Anda miliki, berapa pajak yang harus Anda bayar, seberapa mudah Anda bisa menjualnya, serta berapa pendapatan sewa yang dihasilkan oleh sebuah apartemen dengan dua kamar tidur. Intinya sederhana: apartemen di Dubai umumnya menghasilkan imbal hasil kotor sekitar 5 hingga 7 persen dari sewa jangka panjang sepanjang tahun, sementara kawasan pesisir Albania menawarkan sekitar 2 hingga 3 persen dari sewa jangka panjang. Kami juga secara jujur meninjau dampak yang dialami Dubai pada tahun 2026, serta alasan mengapa kami memandangnya sebagai peluang, bukan peringatan. Jika Anda sudah yakin bahwa Dubai adalah pasar yang tepat bagi Anda, Anda dapat langsung melihat bagaimana cara berinvestasi di Dubai bersama kami.

Sekilas tentang Pertandingan Dubai vs Albania

Jika Anda tidak membaca yang lain, bacalah ini. Semua yang tercantum setelahnya hanya berisi penjelasan lebih lanjut.

Beberapa baris terakhir inilah yang menjadi penentu bagi seorang investor, dan bagian itulah yang akan dibahas secara mendalam dalam sisa panduan ini.

Dua fase pasar yang sangat berbeda

Albania merupakan pasar berkembang dalam arti yang sesungguhnya. Harga properti di wilayah pesisir melonjak tajam pada tahun 2024 dan 2025, dan indeks harga rumah nasional dari Bank Albania masih mencatat kenaikan sekitar 10 persen secara tahunan pada paruh pertama tahun 2026, meskipun angka tersebut menunjukkan perlambatan tajam dibandingkan laju kenaikan lebih dari 40 persen pada tahun sebelumnya. Saat ini, harga penawaran secara umum stabil atau sedikit melemah.

Dubai adalah kota global dengan salah satu pasar properti paling aktif di dunia. Jumlah penduduknya telah melampaui 4,58 juta pada akhir tahun 2025, setelah tumbuh sebesar 7,5 persen dalam satu tahun, dan setiap penduduknya membutuhkan tempat tinggal. Anda tidak bertaruh pada pasar yang baru akan ditemukan. Anda berinvestasi pada pasar yang sudah berjalan dengan baik dalam skala besar.

Pajak: berapa yang sebenarnya Anda terima

Di sinilah selisihnya paling besar. Di Dubai, tidak ada pajak penghasilan pribadi atas pendapatan sewa Anda dan tidak ada pajak properti tahunan. Untuk sewa jangka panjang, biaya perumahan sebesar 5 persen dibayarkan oleh penyewa, bukan oleh Anda. Individu yang memiliki properti atas nama sendiri tidak dikenakan pajak perusahaan UEA atas pendapatan sewa tersebut.

Albania mengenakan pajak atas penghasilan sewa sebesar 15 persen dari total sewa bruto, tanpa pengurangan biaya apa pun, dan penegakan aturan terhadap penghasilan dari Airbnb dan Booking akan diperketat pada tahun 2026. Sebaliknya, pajak properti tahunannya benar-benar rendah, yaitu sekitar 0,05 persen dari nilai acuan. Ada satu catatan penting yang berlaku untuk kedua pasar tersebut: negara asal Anda mungkin tetap mengenakan pajak atas properti di luar negeri. Pemilik asal Belanda, misalnya, tetap dikenakan pajak berdasarkan Kotak 3.

Kepemilikan dan hak milik: seberapa amankah barang yang Anda beli?

Warga asing dapat membeli properti dengan hak milik penuh di kawasan-kawasan tertentu di Dubai, seperti Dubai Marina dan Jumeirah Village Circle, tanpa batas masa sewa. Setiap transaksi penjualan didaftarkan di Departemen Pertanahan Dubai, perjanjian sewa didaftarkan melalui Ejari, dan pasar ini diawasi oleh badan pengatur yang mapan. Jika Anda lebih memilih untuk memiliki properti melalui suatu struktur, tim kami dapat membantu dalam proses pendirian perusahaan.

Albania juga mengizinkan warga asing membeli apartemen dan bangunan dengan ketentuan yang setara, yang merupakan hal yang sangat positif. Pembatasan berlaku untuk lahan pertanian dan lahan yang belum dikembangkan di kawasan pesisir. Masalah yang lebih rumit adalah masalah kepemilikan. Sebagian kawasan pesisir dibangun secara informal dan kemudian dilegalkan; pernah terjadi persidangan terkait pemalsuan dokumen legalisasi; dan pada April 2026, sebuah bangunan di Vlore dibongkar meskipun memiliki dokumen yang sah. Hanya unit-unit yang bersih, berizin, dan terdaftar dengan benar yang layak dipertimbangkan, dan memverifikasi hal tersebut membutuhkan usaha yang sungguh-sungguh.

Transparansi dan likuiditas: bisakah Anda menentukan harganya dan menjualnya?

Di Dubai, Anda bisa mengetahui harga jual sebenarnya dari sebuah rumah, karena data transaksi dicatat dan dipublikasikan. Pasar properti di Dubai sangat aktif: sekitar 34.000 transaksi properti hunian pada kuartal ketiga tahun 2026 saja, dan lebih dari 2.300 transaksi dalam satu minggu pada awal Oktober, dengan nilai sekitar AED 5,1 miliar (sekitar 1,2 miliar euro). Jika Anda ingin menjual apartemen yang berlokasi strategis, pembeli pasti ada.

Albania tidak memiliki data harga penjualan tertutup yang terbuka untuk umum maupun lembaga pendaftaran yang mempublikasikan harga, sehingga Anda harus mengacu pada harga yang diminta. Proses penjualan juga memakan waktu: sekitar 8 bulan di wilayah pesisir dan hampir 10 bulan secara nasional, meskipun sebagian besar transaksi ditutup pada atau mendekati harga yang diminta.

Permintaan: siapa yang akan menyewa properti Anda?

Permintaan sewa di Dubai berlangsung sepanjang tahun, didorong oleh penduduk setempat, bukan wisatawan. Jumlah kontrak sewa hak milik mencapai 48.639 pada September 2026, dan kontrak sewa baru naik sekitar 25 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Inilah yang menjadi pendorong strategi sewa jangka panjang: masa sewa 12 bulan yang stabil dari orang-orang yang tinggal dan bekerja di kota ini, di sebuah pusat global yang terhubung dengan mudah ke Eropa, Asia, dan Afrika.

Permintaan di Albania memang nyata, namun bersifat musiman. Bandara Tirana melayani sekitar 6 juta penumpang pada paruh pertama tahun 2026, naik 17 persen, dan jumlah pengunjung terus meningkat. Di Riviera, bagaimanapun, musimnya singkat; apartemen liburan di Sarande dan Vlore hanya terisi sekitar 31 hingga 39 persen sepanjang tahun berdasarkan salah satu sumber data yang umum digunakan, dan hingga kini belum ada bandara yang beroperasi di pesisir. Proyek Bandara Vlore terhenti, sedangkan Sarande bergantung pada feri ke Corfu atau perjalanan darat yang jauh.

Bagaimana dengan konflik regional tahun 2026?

Salah jika kita berpura-pura bahwa Dubai berhasil melewati tahun 2026 tanpa mengalami dampak apa pun. Konflik regional yang dimulai pada akhir Februari itu sangat memukul sektor pariwisata. Jumlah wisatawan mancanegara yang menginap dari Januari hingga Agustus turun sekitar 44 persen dibandingkan tahun sebelumnya, dan volume transaksi pun menurun dibandingkan rekor tahun lalu.

Namun, perhatikan trennya. Bulan Agustus mendatangkan 869.000 pengunjung—angka tertinggi sejak Februari—dan tingkat hunian hotel naik dari 36 persen pada Maret menjadi 66 persen pada Agustus. Selama periode yang sama, kontrak sewa baru meningkat sekitar 25 persen secara tahunan, dan harga hanya sekitar 4 hingga 5 persen lebih rendah dibandingkan setahun yang lalu. Bagi seorang pembeli, ini bukanlah krisis. Ini adalah pasar di mana Anda bisa bernegosiasi.

Gambaran jangka panjang: Perjalanan pemulihan Dubai

Satu tahun yang sulit saja tidak cukup untuk memberikan gambaran yang jelas. Dubai mengalami koreksi tajam setelah krisis keuangan tahun 2008 dan 2009, serta kembali menghadapi tahun yang berat pada tahun 2020. Namun, pada kedua kesempatan tersebut, Dubai berhasil bangkit kembali. Pada tahun 2021, data dari Departemen Pertanahan Dubai menunjukkan nilai transaksi tahunan tertinggi dalam sejarah kota yang tercatat saat itu, dengan nilai penjualan lebih dari dua kali lipat dibandingkan tahun 2020.

Perkembangannya sejak saat itu sungguh luar biasa. Penjualan meningkat dari sekitar 61.000 transaksi senilai 151 miliar AED pada tahun 2021 menjadi hampir 215.000 transaksi senilai 682,5 miliar AED pada tahun 2025, yang menjadi tahun rekor. Tahun 2026 yang lebih lesu merupakan jeda dalam tren kenaikan jangka panjang tersebut, dan jeda seperti ini seringkali menjadi saat yang tepat bagi pembeli yang sabar untuk mendapatkan penawaran terbaik. Jika Anda ingin menerapkan perspektif seperti ini pada rencana Anda sendiri, silakan jadwalkan panggilan dengan tim kami.

Di balik berita utama: Dubai vs Albania sebagai investasi properti

Berikut ini perbandingan keduanya sebagai instrumen investasi, dengan menggunakan apartemen dua kamar tidur sebagai patokan umum.

Harga dan titik masuk

Biaya masuk ke Albania memang lebih murah, tak diragukan lagi. Harga yang ditawarkan di pesisir berkisar antara sekitar 1.900 euro per meter persegi di Sarande hingga sekitar 3.300 euro di Riviera, dan sebuah apartemen dengan dua kamar tidur dapat dibeli dengan harga sekitar 190.000 hingga 270.000 euro. Median harga transaksi di Dubai sekitar AED 17.800 per meter persegi, atau sekitar 4.300 euro. Sebuah apartemen dengan dua kamar tidur di Jumeirah Village Circle berharga sekitar AED 1,65 juta (sekitar 400.000 euro), dan satu unit di Dubai Marina sekitar AED 2,6 juta (sekitar 630.000 euro). Namun, harga yang lebih rendah hanya akan menguntungkan jika aset tersebut menghasilkan pendapatan dan dapat dijual.

Imbal hasil sewa: perbedaan utama

Apartemen di Dubai umumnya menghasilkan imbal hasil kotor sewa jangka panjang sekitar 5 hingga 7 persen, dari penyewa yang menyewa sepanjang tahun. Indeks pasar mencatat rata-rata sekitar 6 hingga 7 persen, sedangkan data acuan kami untuk unit dua kamar tidur menunjukkan angka sekitar 5,4 persen di Dubai Marina dan 5,8 persen di Jumeirah Village Circle.

Jika dibandingkan secara setara, penyewaan jangka panjang di pesisir Albania hanya menghasilkan sekitar 2 hingga 3 persen bruto dari harga yang diminta. Penyewaan liburan bisa menghasilkan sekitar 3 hingga 6 persen bruto, tetapi pendapatan tersebut bersifat musiman dan data yang mendasarinya terbatas serta sering kali saling bertentangan. Pajak kemudian semakin memperlebar kesenjangan tersebut. Di Dubai, pendapatan sewa tidak dikenakan pajak bagi individu, sedangkan di Albania dikenakan pajak sebesar 15 persen dari total sewa bruto tanpa pengurangan biaya apa pun.

Biaya pembelian dan kepemilikan

Biaya pembelian properti di Dubai sekitar 6,5 persen di atas harga jual, yang terutama terdiri dari biaya 4 persen dari Departemen Pertanahan Dubai dan komisi agen. Di Albania, biaya pembelian properti lebih murah, yaitu sekitar 1 hingga 2,5 persen. Perbedaannya adalah, di Dubai, pendapatan sewa Anda tidak dikenakan pajak tahun demi tahun, sedangkan di Albania, 15 persen dari setiap euro pendapatan sewa dipotong sebelum dikurangi biaya-biaya lainnya. Dalam jangka waktu kepemilikan, pajak berulang ini jauh lebih berpengaruh daripada biaya awal yang hanya dibayarkan sekali.

Di mana Albania benar-benar menonjol

Albania patut diapresiasi. Negara ini sedang dalam jalur untuk bergabung dengan Uni Eropa, sektor pariwisata terus berkembang, Bandara Tirana berkembang pesat, biaya masuknya terjangkau, pajak properti sangat rendah, dan warga asing dapat memiliki apartemen secara penuh. Jika kepastian hak milik semakin terjamin, Bandara Riviera dibuka, dan data harga diumumkan ke publik, situasinya bisa jadi sangat berbeda dalam beberapa tahun ke depan.

Risiko dan kedewasaan, sejujurnya

Risiko-risiko di Dubai sudah diketahui dan terlihat jelas. Sejumlah besar proyek perumahan baru akan selesai dalam dua tahun ke depan, yang menjadi salah satu alasan mengapa kami berfokus pada rumah-rumah yang sudah jadi di kawasan pemukiman yang mapan, di mana permintaan penyewa sudah terbukti. Risiko-risiko di Albania lebih sulit untuk diidentifikasi: masalah hak milik dan legalitas, pendapatan musiman yang minim, pasar yang tidak transparan, serta proses penjualan kembali yang lambat. Risiko yang dapat diukur adalah risiko yang dapat dikelola.

Perbandingan yang sama, dalam satu tabel:

Angka-angka ini merupakan perkiraan tim Baraca per Oktober 2026, hanya untuk tujuan informasi dan bukan merupakan saran keuangan. Imbal hasil bruto adalah sewa tahunan dibagi dengan harga pembelian, sebelum dikurangi biaya dan pajak.

Jika peluang menghasilkan pendapatan ini menarik bagi Anda, layanan properti siap huni kami berfokus pada hunian yang sudah jadi dan siap disewakan sejak hari pertama; dan, tergantung pada nilai pembeliannya, Golden Visa juga dapat menjadikan pembelian properti di Dubai sebagai jalur untuk mendapatkan izin tinggal jangka panjang.

Jadi, mana yang sebaiknya kamu pilih?

Jika Anda sedang mencari rumah liburan di kawasan pesisir yang indah dan harganya masih terjangkau, serta tidak keberatan dengan risiko administratif dan penggunaan musiman, Albania bisa menjadi pilihan yang tepat sebagai investasi gaya hidup. Pastikan hak miliknya jelas, miliki ekspektasi pendapatan yang realistis, dan bersabarlah saat ingin menjualnya kembali.

Jika Anda berinvestasi untuk mendapatkan pendapatan, likuiditas, dan pertumbuhan jangka panjang, Dubai adalah pilihan yang lebih tepat saat ini. Anda akan memperoleh pendapatan sewa bebas pajak, hak milik penuh, penetapan harga yang transparan, pasar jual-beli yang aktif, serta opsi izin tinggal; dan pada tahun 2026, Anda dapat berinvestasi pada saat pembeli memiliki ruang untuk bernegosiasi. Singkatnya, Albania adalah kisah yang patut diikuti, sedangkan Dubai adalah pasar yang layak untuk diinvestasikan.

Poin Utama

Albania memiliki momentum dan daya tarik, dan kami akan terus memantaunya. Namun, dalam hal-hal yang penting bagi investor—seperti pendapatan sewa, kepastian hukum, transparansi, dan kemudahan penjualan—negara ini belum layak masuk ke dalam portofolio klien kami. Sebaliknya, Dubai layak masuk, dengan imbal hasil kotor sewa jangka panjang sekitar 5 hingga 7 persen dan pendapatan sewa yang bebas pajak bagi individu. Dubai mengalami pukulan berat pada tahun 2026, namun pemulihannya sudah terlihat dari jumlah pengunjung, tingkat hunian hotel, dan permintaan sewa. Rekam jejak pertumbuhan dan pemulihannya dalam jangka panjang sulit ditandingi. Harga telah melunak, penjual bersedia bernegosiasi, dan kekuatan strukturalnya tetap utuh. Jika Anda ingin mengetahui seperti apa peluang tersebut bagi anggaran dan tujuan Anda, sekarang adalah saat yang tepat untuk menjadwalkan panggilan dengan tim kami.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Manakah yang lebih baik untuk investasi properti, Dubai atau Albania?

Untuk pendapatan dan likuiditas, pilihlah Dubai. Kota ini tidak mengenakan pajak penghasilan pribadi atas sewa, menawarkan hak milik penuh di kawasan-kawasan tertentu, data penjualan yang dipublikasikan, serta pasar penjualan kembali yang aktif. Sewa jangka panjang di Dubai umumnya menghasilkan imbal hasil kotor sekitar 5 hingga 7 persen sepanjang tahun, dibandingkan dengan sekitar 2 hingga 3 persen untuk sewa jangka panjang di pesisir Albania. Albania memang lebih terjangkau untuk dimasuki, tetapi negara ini juga mengenakan pajak sebesar 15 persen dari sewa kotor, sehingga selisihnya semakin melebar setelah dipotong pajak.

Apakah Albania lebih murah daripada Dubai?

Ya, untuk dibeli. Harga yang diminta di kawasan pesisir berkisar antara sekitar 1.900 hingga 3.300 euro per meter persegi, dibandingkan dengan harga median di Dubai yang sekitar 4.300 euro. Biaya pembeliannya juga lebih rendah. Namun, harga yang lebih murah tidak selalu berarti nilai yang lebih baik, karena pendapatan sewa di Albania bersifat musiman, dikenakan pajak atas nilai bruto, dan lebih sulit untuk dijual kembali.

Apakah Anda wajib membayar pajak atas penghasilan sewa di Dubai?

Warga negara tidak dikenakan pajak penghasilan pribadi atas pendapatan sewa di Dubai, dan tidak ada pajak properti tahunan. Pada sewa jangka panjang, penyewa yang membayar biaya perumahan sebesar 5 persen. Negara asal Anda mungkin tetap mengenakan pajak atas properti di luar negeri, jadi periksa ketentuan yang berlaku bagi Anda. Pemilik asal Belanda, misalnya, tetap dikenakan pajak berdasarkan Kotak 3.

Apakah warga negara asing boleh membeli properti di Albania dan Dubai?

Ya, di kedua negara tersebut. Di Dubai, warga asing dapat memiliki hak milik penuh di kawasan-kawasan tertentu tanpa batas masa sewa. Di Albania, warga asing dapat membeli apartemen dan bangunan dengan ketentuan yang sama, namun terdapat batasan terkait lahan pertanian dan lahan pesisir yang belum dikembangkan. Di pesisir Albania, pemeriksaan sertifikat kepemilikan sangat penting karena adanya kasus-kasus legalisasi dan pembongkaran di masa lalu.

Bagaimana konflik regional tahun 2026 memengaruhi pasar properti Dubai?

Sektor pariwisata jelas mengalami pukulan berat, dengan jumlah wisatawan mancanegara turun sekitar 44 persen pada periode Januari hingga Agustus. Namun, tanda-tanda pemulihan mulai terlihat: Agustus menjadi bulan terbaik sejak Februari, dan tingkat hunian hotel naik dari 36 menjadi 66 persen. Jumlah kontrak sewa baru naik sekitar 25 persen dibandingkan periode yang sama tahun lalu, sementara harga hanya turun sekitar 4 hingga 5 persen.

Apakah sekarang saat yang tepat untuk membeli properti di Dubai?

Bagi pembeli jangka panjang, hal ini bisa menjadi peluang. Harga telah turun sekitar 4 hingga 5 persen dibandingkan setahun yang lalu, sehingga pembeli dapat menawar, sementara permintaan sewa tetap kuat. Dubai telah pulih dari guncangan-guncangan di masa lalu, termasuk pada tahun 2009 dan 2020, dan bahkan berhasil mencetak rekor baru. Dengan berfokus pada hunian yang sudah jadi di kawasan pemukiman yang mapan, investasi ini tetap didukung oleh pendapatan sewa.

Membandingkan Dubai dengan Albania, atau pasar berkembang lainnya? Baraca membantu investor internasional menemukan properti yang menghasilkan pendapatan di Dubai dengan data yang jelas dan keahlian lokal. Jadwalkan panggilan telepon.