Apakah WNA Boleh Membeli Properti di Lombok? Penjelasan Mengenai Jalur Hukum untuk Tahun 2026

Itulah hal pertama yang ingin diketahui setiap pembeli asing tentang Lombok, dan jawaban-jawaban yang beredar di internet sangat membingungkan. Sebuah panduan mengatakan Anda bisa menyewa selama 25 tahun, yang lain mengatakan 80 tahun. Beberapa menyarankan agar Anda mencatatkan sertifikat kepemilikan atas nama teman lokal, yang justru merupakan saran yang sering merugikan orang. Panduan ini memberikan informasi yang akurat, sama seperti yang kami jelaskan kepada para investor kami secara langsung di Lombok, sehingga Anda tahu persis apa yang bisa Anda miliki, bagaimana caranya, dan berapa biayanya.

Jawaban singkatnya

Ya, warga negara asing dapat secara sah membeli dan mengelola properti di Lombok, namun tidak dalam bentuk hak milik atas nama mereka sendiri. Hak milik, yang disebut Hak Milik, hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia di seluruh wilayah Indonesia, termasuk Lombok. Sebagai warga negara asing, Anda dapat berinvestasi melalui salah satu dari tiga jalur hukum berikut: hak sewa, hak pakai (Hak Pakai) jika Anda memiliki izin tinggal, atau perusahaan milik asing (PT PMA) yang memiliki hak untuk membangun. Ketiga jalur tersebut sah dan banyak digunakan. Yang tidak boleh Anda lakukan adalah mengandalkan perantara, dan kami akan menjelaskan alasannya di bawah ini.

Jika Anda lebih suka mendiskusikannya secara langsung daripada membacanya, Anda bisa menjadwalkan panggilan telepon dengan tim kami di Lombok. Jika tidak, berikut ini penjelasannya secara lengkap.

Apa yang tidak boleh dimiliki oleh warga negara asing: hak milik (Hak Milik)

Undang-Undang Agraria Dasar Indonesia menetapkan bahwa Hak Milik, yaitu hak milik mutlak, diperuntukkan bagi warga negaranya sendiri. Seorang warga negara asing tidak dapat memiliki Hak Milik tersebut, dan tidak ada ketentuan, klausul perkawinan, atau perjanjian tambahan apa pun yang dapat mengubah hal itu. Ini adalah hukum nasional, bukan sekadar kebiasaan khusus di Lombok. Jadi, ketika orang bertanya apakah warga negara asing dapat memiliki properti di Lombok, jawaban yang jujur adalah Anda tidak dapat memiliki Hak Milik secara mutlak, tetapi Anda dapat memiliki hak yang aman dan sah untuk menggunakan, membangun di atasnya, menyewakannya, dan menjualnya kembali. Perbedaannya terletak pada jenis hak milik yang Anda miliki, dan memahami hal tersebut dengan benar adalah inti dari seluruh proses ini.

Cara-cara yang sah bagi warga negara asing untuk memiliki properti di Lombok

Ada tiga opsi yang nyata dan dapat diterapkan. Pilihan mana yang paling sesuai bergantung pada apakah Anda membeli rumah untuk ditinggali, vila untuk disewakan, atau tanah untuk dikembangkan.

1. Hak Sewa

Cara paling sederhana, dan yang paling umum untuk pembelian pertama. Anda menyewa tanah atau vila untuk jangka waktu tertentu yang dinegosiasikan, bukan yang ditetapkan oleh undang-undang, biasanya 25 hingga 30 tahun dengan opsi perpanjangan yang telah disepakati. Nama Anda tercantum dalam perjanjian sewa, bangunan tersebut menjadi milik Anda untuk digunakan, dan Anda dapat menyewakannya atau menjual sisa masa sewa kepada pembeli lain. Tidak perlu mendirikan perusahaan dan tidak ada persyaratan modal minimum. Jaminan keamanan terdapat dalam kontrak: klausul perpanjangan yang tercantum dengan jelas, hak milik yang bersih, dan akta notaris yang sah. Abaikan situs-situs yang menjanjikan sewa tetap selama 80 tahun seolah-olah itu adalah standar. Sewa jangka panjang memang mungkin, tetapi hal itu dinegosiasikan, dan ketentuan-ketentuannya lebih penting daripada angka yang tertera di judul.

2. Hak Pakai (Hak untuk Menggunakan)

Hak guna bangunan yang tersedia bagi warga negara asing yang memiliki status tinggal di Indonesia, yaitu KITAS atau KITAP. Hak ini lebih kuat daripada perjanjian sewa dan umumnya dipilih untuk hunian pribadi, bukan untuk usaha penyewaan. Berdasarkan peraturan yang berlaku saat ini, hak ini dapat berlaku untuk jangka waktu yang panjang dan dapat diperpanjang. Karena bergantung pada status tinggal, hak ini terkait dengan jalur visa dan izin tinggal yang membuat Anda memenuhi syarat, serta cocok bagi pembeli yang berniat untuk benar-benar tinggal di pulau tersebut.

3. PT PMA yang memiliki HGB (yang paling mirip dengan hak milik)

Jalur ini cocok bagi siapa pun yang ingin membeli properti untuk disewakan atau dikembangkan. Anda mendirikan PT PMA, yaitu perusahaan investasi asing di Indonesia, dan perusahaan tersebut memiliki tanah berdasarkan Hak Guna Bangunan (HGB), yang terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Masa berlaku HGB terbagi dalam beberapa tahap yang secara total dapat mencapai sekitar 80 tahun, yang merupakan bentuk kepemilikan terdekat dengan hak milik abadi yang dapat diperoleh oleh warga negara asing. Anda mengendalikan perusahaan tersebut, sehingga Anda mengendalikan asetnya; Anda dapat menjalankan bisnis sewa yang sah, dan hak miliknya bersih serta dapat dialihkan. Persyaratan modal disetor minimumnya sekitar 2,5 miliar rupiah (sekitar 150.000 dolar AS, setelah pembaruan pada akhir 2025) serta kewajiban kepatuhan tahunan. Kami menangani pendirian PT PMA secara menyeluruh dari awal hingga akhir.

Jika disandingkan, ketiga rute tersebut terlihat seperti ini:

Apakah warga negara asing boleh membeli tanah di Lombok?

Inilah inti permasalahan yang paling krusial, karena tanah adalah sumber sebagian besar sengketa. Anda tidak dapat memiliki tanah hak milik atas nama pribadi, tetapi Anda dapat mengendalikannya melalui dua cara: menyewakannya, atau memilikinya melalui PT PMA berdasarkan HGB. Bagi siapa pun yang berencana membangun vila atau resor kecil, jalur PT PMA biasanya merupakan pilihan yang tepat, karena memberikan hak bangunan yang terdaftar, bukan sekadar sewa berdasarkan perjanjian. Tantangan utama terkait tanah adalah zonasi. Tidak semua bidang tanah diperuntukkan bagi pariwisata atau perumahan, dan Indonesia telah memperketat aturan mengenai konversi lahan pertanian. Memverifikasi zonasi dan sertifikat sebelum Anda membayar bukanlah hal yang opsional, dan di sinilah pembeli yang tidak berpengalaman sering kali mengalami kerugian.

Jebakan nama nominatif: mengapa memasukkannya ke dalam nama lokal merupakan kesalahan

Anda akan bertemu orang-orang di Lombok yang mengatakan bahwa cara termudah adalah dengan mendaftarkan hak milik atas tanah tersebut atas nama warga Indonesia yang tepercaya, disertai perjanjian pribadi yang menyatakan bahwa properti tersebut sebenarnya milik Anda. Jangan lakukan hal ini. Hukum Indonesia menganggap pengaturan nominee sebagai tidak sah, yang berarti perjanjian pribadi tersebut tidak memberikan hak kepemilikan yang dapat ditegakkan secara hukum kepada Anda. Jika hubungan memburuk, jika nominee tersebut menjual, menggadaikan tanah tersebut, meninggal dunia, atau sekadar berubah pikiran, Anda mungkin tidak memiliki dasar hukum untuk mengambil alih kembali properti tersebut. Cara ini memang tampak lebih murah dan sederhana pada awalnya, namun ini adalah kesalahan paling mahal yang pernah dilakukan oleh pembeli asing.

Aturannya: kepemilikan yang sah atas nama Anda sendiri atau nama perusahaan Anda, jangan pernah menggunakan nama orang lain sebagai perantara. Hak sewa dan PT PMA memang ada agar Anda tidak perlu menggunakan cara seperti itu.

Biaya dan pajak saat membeli properti di Lombok

Perhitungkan anggaran di luar harga yang tertera. Biaya utama bagi pembeli adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), sekitar 5 persen dari nilai transaksi. Tambahkan biaya notaris (PPAT), biaya due diligence dan biaya hukum, serta—jika Anda memilih jalur perusahaan—biaya pendirian PT PMA dan akuntansi tahunan. Secara keseluruhan, biaya transaksi bolak-balik biasanya berkisar antara 9 hingga 14 persen setelah kedua belah pihak membayar bagiannya masing-masing. Secara berkelanjutan, pajak tanah dan bangunan tahunan (PBB) relatif rendah, yaitu sekitar 0,1 hingga 0,3 persen dari nilai yang ditetapkan, dan pendapatan sewa dikenakan pajak. Angka-angka ini bervariasi tergantung pada properti dan struktur kepemilikan Anda, jadi pastikan untuk mengonfirmasi angka-angka tersebut dengan penasihat sebelum Anda memutuskan untuk membeli.

Proses pembelian, serta siapa yang bertanggung jawab atas apa

Jika dilakukan dengan benar, prosesnya berjalan teratur. Urutannya sebagai berikut:

• Struktur. Tentukan dulu strukturnya, apakah berupa sewa, Hak Pakai, atau PT PMA, karena hal itu akan menentukan segala sesuatunya selanjutnya.
• Uji tuntas. Periksa sertifikat, zonasi, dan izin di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Inilah langkah yang akan melindungi Anda.
• Perusahaan. Jika Anda memilih jalur perusahaan, daftarkan PT PMA (di BKPM) sebelum melakukan pembelian.
• Notaris. Seorang notaris berlisensi dan pejabat akta tanah (Notaris dan PPAT) yang menyusun dan mendaftarkan akta tersebut. Jangan pernah menyelesaikan pembelian tanah tanpa melibatkan mereka.
• Daftarkan. Bayar BPHTB dan daftarkan sertifikat kepemilikan, lalu simpan dokumen-dokumen tersebut dengan aman untuk dijual kembali di kemudian hari.

Seluruh proses ini dapat ditangani saat Anda berada di luar negeri dengan mitra lokal yang tepat, dan itulah cara yang dilakukan oleh sebagian besar pembeli internasional kami.

Di mana para wisatawan asing berbelanja di Lombok

Sebagian besar minat investor asing terkonsentrasi di Lombok Selatan, sekitar Kuta Lombok, Selong Belanak, dan koridor Mandalika, di mana Kawasan Ekonomi Khusus yang didukung pemerintah, sirkuit MotoGP, dan rute penerbangan baru menjadi pendorong permintaan. Biaya masuk ke wilayah ini lebih murah daripada Bali dan masih berada pada tahap awal siklus perkembangannya, itulah daya tariknya. Jika Anda ingin mengetahui gambaran pasar secara lengkap, termasuk harga dan lokasi, silakan lihat panduan properti Lombok kami, atau lihat Tampah Beach Villas, proyek pengembangan tepi pantai milik kami di pesisir selatan.

Kesalahan umum yang sering dilakukan oleh orang asing

• Jebakan nominee. Menerima kesepakatan nominee hanya karena kelihatannya lebih murah. Itulah risiko terbesar dari semuanya.
• Jebakan durasi sewa. Terlalu percaya pada durasi sewa yang tertera di judul tanpa membaca ketentuan perpanjangan dan memeriksa status hak milik yang mendasarinya.
• Mengabaikan ketentuan zonasi. Membeli tanah tanpa memastikan apakah tanah tersebut telah ditetapkan dalam zonasi yang sesuai dengan bangunan yang ingin Anda dirikan.
• Tanpa notaris. Melakukan proses tanpa notaris yang sah dan pendaftaran di BPN demi menghemat waktu atau biaya.
• Struktur yang salah. Memilih skema sewa padahal rencananya adalah menjalankan usaha penyewaan atau pengembangan, di mana PT PMA seharusnya menjadi struktur yang tepat.

Poin Utama

Jadi, apakah warga asing boleh membeli properti di Lombok? Ya, dengan aman dan sah, asalkan Anda memiliki sertifikat hak milik, hak sewa, Hak Pakai, atau PT PMA dengan HGB, dan jangan pernah melalui pihak perantara. Pastikan keabsahan sertifikat dan zonasi sebelum melakukan pembayaran, gunakan jasa notaris yang terpercaya, dan sesuaikan struktur properti dengan rencana penggunaan yang sebenarnya. Jika semua hal tersebut sudah tepat, Lombok merupakan salah satu pasar tahap awal yang paling menjanjikan di Asia Tenggara. Langkah selanjutnya yang paling jelas adalah mendiskusikannya dengan orang-orang yang berpengalaman di lapangan. Jadwalkan panggilan telepon dan kami akan merancang struktur yang tepat sesuai dengan tujuan Anda.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apakah warga negara asing boleh membeli properti hak milik di Lombok?

Tidak. Hak Milik diperuntukkan bagi warga negara Indonesia di seluruh wilayah Indonesia. Warga negara asing dapat membeli melalui Hak Pakai dengan izin tinggal, atau melalui PT PMA yang memiliki Hak Guna Bangunan (HGB).

Apakah warga negara asing boleh membeli tanah di Lombok?

Bukan sebagai hak milik. Anda dapat mengelola tanah melalui hak sewa atau, yang lebih aman untuk pembangunan dan pengembangan, melalui PT PMA yang memiliki HGB. Selalu periksa terlebih dahulu zonasi dan sertifikat tanahnya, karena konversi lahan pertanian dibatasi.

Apakah skema nominee aman di Lombok?

Tidak. Hukum Indonesia menganggap perjanjian nominee sebagai perjanjian yang batal demi hukum, sehingga pihak lokal yang memegang hak milik Anda secara tertulis tidak memberikan hak kepemilikan yang dapat ditegakkan. Gunakanlah hak sewa guna atau PT PMA sebagai gantinya, yang merupakan jalur hukum yang aman dan sah.

Apa itu PT PMA dan mengapa perlu menggunakannya?

PT PMA adalah perusahaan Indonesia yang dimiliki oleh pihak asing. Perusahaan ini dapat memiliki tanah berdasarkan HGB (Hak Guna Bangunan) hingga sekitar 80 tahun, menjalankan usaha sewa yang sah, dan memberikan Anda kendali penuh atas aset tersebut. Ini merupakan jalur standar bagi warga asing yang ingin membeli properti untuk disewakan atau dikembangkan di Lombok.

Berapa lama seorang warga negara asing dapat menyewa properti di Lombok?

Jangka waktu sewa disepakati melalui negosiasi, bukan ditetapkan secara tetap; umumnya berkisar antara 25 hingga 30 tahun dengan opsi perpanjangan, dan jangka waktu yang lebih lama pun dimungkinkan. Yang terpenting adalah adanya klausul perpanjangan yang jelas serta hak milik yang sah dan bebas sengketa, bukan sekadar angka yang tertera.

Berapa biaya yang diperlukan untuk membeli properti di Lombok bagi warga negara asing?

Selain harga, pajak utama yang dibebankan kepada pembeli adalah BPHTB sebesar sekitar 5 persen, ditambah biaya notaris, biaya hukum, dan biaya due diligence, sehingga total biaya yang harus dikeluarkan umumnya berkisar antara 9 hingga 14 persen. PT PMA juga memerlukan biaya pendirian dan biaya akuntansi tahunan. Pajak properti tahunan relatif rendah.

Apakah saya harus berada di Lombok untuk membeli?

Tidak. Dengan mitra lokal yang tepat, proses tersebut—termasuk uji tuntas, pendirian perusahaan, dan pendaftaran notaris—dapat ditangani meskipun Anda sedang berada di luar negeri.

Artikel ini berisi informasi umum, bukan nasihat hukum. Peraturan mengenai properti dan perpajakan dapat berubah dan bergantung pada situasi Anda, jadi pastikan untuk mengonfirmasi rinciannya dengan notaris atau pengacara Indonesia yang berkualifikasi sebelum Anda membeli.