Mogen buitenlanders onroerend goed kopen op Lombok? De juridische mogelijkheden, uitgelegd voor 2026

Het is het eerste wat elke buitenlandse koper over Lombok wil weten, en de antwoorden op internet zijn een puinhoop. De ene gids zegt dat je voor 25 jaar kunt pachten, de andere zegt 80 jaar. Sommigen raden je aan om het eigendomsbewijs op naam van een lokale vriend te zetten, en dat is precies het advies waardoor mensen in de problemen raken. Deze gids geeft je de juiste informatie, dezelfde informatie die we onze eigen investeerders ter plaatse op Lombok geven, zodat je precies weet wat je kunt bezitten, hoe dat werkt en wat het kost.

Het korte antwoord

Ja, buitenlanders kunnen legaal onroerend goed kopen en beheren op Lombok, maar niet als eigendom in eigen naam. Het eigendomsrecht, ‘Hak Milik’ genaamd, is in het hele land, inclusief Lombok, voorbehouden aan Indonesische staatsburgers. Als buitenlander investeert u in plaats daarvan via een van de volgende drie wettelijke wegen: een erfpacht, een gebruiksrecht (Hak Pakai) als u een verblijfsvergunning heeft, of een bedrijf in buitenlandse handen (PT PMA) dat het recht heeft om te bouwen. Elk van deze opties is legaal en wordt op grote schaal toegepast. Wat u niet mag doen, is een beroep doen op een tussenpersoon, en hieronder leggen we uit waarom.

Als je het liever even wilt bespreken dan te lezen, kun je een gesprek inplannen met ons team op Lombok. Anders vind je hier het volledige overzicht.

Wat buitenlanders niet in eigendom mogen hebben: eigendomsrecht (Hak Milik)

De Indonesische basislandbouwwet reserveert ‘Hak Milik’, het absolute eigendomsrecht, voor eigen burgers. Een buitenlandse particulier kan dit recht niet bezitten, en geen enkele bewoording, huwelijksclausule of nevenovereenkomst kan daar verandering in brengen. Dit is nationale wetgeving, geen eigenaardigheid van Lombok. Dus wanneer mensen vragen of buitenlanders onroerend goed kunnen bezitten op Lombok, is het eerlijke antwoord dat je het eigendomsrecht niet volledig kunt bezitten, maar dat je wel gegarandeerde, wettelijke rechten hebt om het te gebruiken, erop te bouwen, te verhuren en door te verkopen. Het verschil zit hem in de eigendomstitel die je bezit, en het is van cruciaal belang om dat goed te begrijpen.

De wettelijke manieren waarop buitenlanders onroerend goed kunnen bezitten op Lombok

Er zijn drie reële en haalbare opties. Welke het beste bij je past, hangt af van of je een woning koopt om zelf in te wonen, een villa om te verhuren of grond om te ontwikkelen.

1. Pacht (Hak Sewa)

De eenvoudigste manier, en de meest gebruikelijke bij een eerste aankoop. Je huurt het perceel of de villa voor een vaste termijn die in onderling overleg wordt vastgesteld – niet wettelijk vastgelegd – doorgaans 25 tot 30 jaar, met een overeengekomen optie tot verlenging. Jouw naam staat op het huurcontract, het gebouw staat tot jouw beschikking en je kunt het verhuren of de resterende huurtermijn aan een andere koper verkopen. Er hoeft geen bedrijf te worden gerund en er is geen minimumkapitaal vereist. De zekerheid ligt in het contract: een duidelijk vastgelegde verlengingsclausule, een onbezwaarde eigendomstitel en een deugdelijke notariële akte. Negeer websites die een vaste pachttermijn van 80 jaar beloven alsof dat de norm is. Een lange pachttermijn is mogelijk, maar daarover wordt onderhandeld, en de voorwaarden zijn belangrijker dan het getal in de kop.

2. Hak Pakai (gebruiksrecht)

Een gebruiksrecht dat beschikbaar is voor buitenlanders met een Indonesische verblijfsvergunning, een KITAS of KITAP. Dit recht biedt meer zekerheid dan een huurovereenkomst en is de gebruikelijke keuze voor een eigen woning, in plaats van voor een verhuurbedrijf. Volgens de huidige regels kan het voor lange, verlengbare termijnen gelden. Omdat het afhankelijk is van het verblijfsrecht, sluit het aan bij de visum- en verblijfsregelingen die u hiervoor in aanmerking laten komen, en is het geschikt voor kopers die daadwerkelijk op het eiland willen wonen.

3. PT PMA met HGB (wat het dichtst in de buurt komt van eigendomsrecht)

De route voor iedereen die grond koopt om te verhuren of te ontwikkelen. U richt een PT PMA op, een Indonesische onderneming voor buitenlandse investeringen, en deze onderneming bezit grond op basis van een Hak Guna Bangunan (HGB), het bouwrecht, geregistreerd bij het Nationaal Kadaster (BPN). De HGB loopt in fasen die in totaal kunnen oplopen tot ongeveer 80 jaar, wat voor een buitenlander het dichtst in de buurt komt van eigendom voor onbepaalde tijd. U hebt de zeggenschap over de onderneming, dus ook over het onroerend goed; u kunt een legaal verhuurbedrijf exploiteren en de eigendomstitel is onbezwaard en overdraagbaar. Er geldt een minimum aan gestort kapitaal (ongeveer 2,5 miljard roepia, ruwweg 150.000 Amerikaanse dollar, na de aanpassing eind 2025) en jaarlijkse nalevingsverplichtingen. Wij verzorgen de volledige oprichting van een PT PMA-onderneming van begin tot eind.

Naast elkaar zien de drie routes er als volgt uit:

Mogen buitenlanders grond kopen op Lombok?

Dit is de meest cruciale aspect van de vraag, omdat de meeste geschillen zich rond grond afspelen. Je kunt grond in volle eigendom niet op eigen naam houden, maar je kunt er wel op twee manieren zeggenschap over uitoefenen: door deze te pachten, of door deze via een PT PMA onder HGB te bezitten. Voor iedereen die van plan is een villa of een klein resort te bouwen, is de PT PMA-route meestal de juiste keuze, omdat je hiermee een geregistreerd bouwrecht krijgt in plaats van een contractuele pachtovereenkomst. Het addertje onder het gras bij grond is de bestemmingsplannen. Niet elk perceel is bestemd voor toerisme of wonen, en Indonesië heeft de regels voor het omzetten van landbouwgrond aangescherpt. Het controleren van de bestemmingsplannen en het certificaat voordat je betaalt is geen optie, en dit is precies waar een onervaren koper geld verliest.

De ‘nominee-valkuil’: waarom het een vergissing is om het in een lokale naam op te nemen

Je zult op Lombok mensen tegenkomen die je vertellen dat de makkelijkste manier is om het eigendomsrecht op naam van een betrouwbare Indonesiër te zetten, met een onderhandse overeenkomst waarin staat dat het onroerend goed in werkelijkheid van jou is. Doe dit niet. Volgens de Indonesische wetgeving zijn dergelijke regeling met een stroman ongeldig, wat betekent dat die onderhandse overeenkomst je geen afdwingbaar eigendomsrecht geeft. Als de relatie verslechtert, als de stroman het onroerend goed verkoopt, er een lening op afsluit, overlijdt of simpelweg van gedachten verandert, heb je mogelijk geen juridische grond om het terug te vorderen. Het lijkt op het eerste gezicht goedkoper en eenvoudiger, maar het is veruit de duurste fout die buitenlandse kopers maken.

De regel: een echt eigendomsrecht op jouw naam of op naam van je bedrijf, nooit via een tussenpersoon op naam van iemand anders. Pacht en PT PMA zijn juist in het leven geroepen zodat je daar nooit een nodig hebt.

Kosten en belastingen bij de aankoop van onroerend goed op Lombok

Houd bij het opstellen van uw begroting rekening met meer dan alleen de vraagprijs. De belangrijkste kostenpost voor de koper is de overdrachtsbelasting op grond en gebouwen (BPHTB), die ongeveer 5 procent van de transactiewaarde bedraagt. Tel daar de notariskosten (PPAT), de kosten voor due diligence en juridische kosten bij op, en – als u ervoor kiest om via een bedrijf te kopen – de oprichtingskosten van een PT PMA en de jaarlijkse boekhouding. Alles bij elkaar bedragen de totale transactiekosten doorgaans tussen de 9 en 14 procent, wanneer beide partijen hun aandeel betalen. Op de lange termijn is de jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting (PBB) laag, namelijk tussen de 0,1 en 0,3 procent van de geschatte waarde, en zijn huurinkomsten belastbaar. Deze cijfers variëren afhankelijk van het onroerend goed en uw situatie, dus vraag een adviseur om een concrete berekening voordat u een verbintenis aangaat.

Het aankoopproces, en wie doet wat

Als het goed wordt uitgevoerd, verloopt het proces gestaag. In eenvoudige volgorde:

• Structuur. Bepaal eerst de structuur: lease, Hak Pakai of PT PMA, want daar hangt alles verder van af.
• Due diligence. Controleer het eigendomsbewijs, het bestemmingsplan en de vergunningen bij het Bureau voor Landbeheer (BPN). Dit is de stap die je beschermt.
• Bedrijf. Als u ervoor kiest om via een bedrijf te werken, moet u de PT PMA (bij BKPM) registreren vóór de aankoop.
• Notaris. Een bevoegde notaris en ambtenaar voor grondakten (Notaris en PPAT) stelt de akte op en registreert deze. Sluit nooit een grondkoop af zonder een notaris.
• Registreer het voertuig. Betaal de BPHTB en laat het eigendomsbewijs registreren; bewaar de documenten vervolgens zorgvuldig voor een eventuele latere verkoop.

Met de juiste lokale partner kun je dit allemaal regelen terwijl je in het buitenland bent; zo gaan de meeste van onze internationale kopers te werk.

Waar buitenlanders onroerend goed kopen op Lombok

De meeste buitenlandse belangstelling is geconcentreerd in Zuid-Lombok, rond Kuta Lombok, Selong Belanak en de Mandalika-corridor, waar de door de overheid gesteunde Speciale Economische Zone, het MotoGP-circuit en nieuwe vliegroutes de vraag stimuleren. Het is goedkoper om hier te investeren dan op Bali en de markt bevindt zich nog in een vroeger stadium van de cyclus, wat de aantrekkingskracht vormt. Als u een volledig beeld wilt krijgen van de markt, de prijzen en de verschillende gebieden, raadpleeg dan onze vastgoedgids voor Lombok, of bekijk Tampah Beach Villas, ons eigen strandproject aan de zuidkust.

Veelvoorkomende fouten die buitenlanders maken

• De ‘nominee-valkuil’. Een ‘nominee’-overeenkomst aangaan omdat die op het eerste gezicht goedkoper lijkt. Dat is het grootste risico van allemaal.
• De misleiding rond de looptijd van een huurovereenkomst. Zich blindelings vertrouwen op de in de kop vermelde looptijd van een huurovereenkomst zonder de verlengingsvoorwaarden te lezen en de onderliggende eigendomsakte te controleren.
• Het negeren van bestemmingsplannen. Grond kopen zonder na te gaan of deze bestemd is voor wat je van plan bent te bouwen.
• Geen notaris. De transactie afronden zonder een bevoegde notaris en registratie bij het BPN om tijd of kosten te besparen.
• Verkeerde structuur. Er is gekozen voor een leaseovereenkomst terwijl het plan was om het pand te verhuren of te ontwikkelen, terwijl een PT PMA de juiste structuur was geweest.

Conclusie

Kunnen buitenlanders dus onroerend goed kopen op Lombok? Ja, veilig en legaal, zolang je maar in het bezit bent van een echte eigendomstitel, een erfpacht, een Hak Pakai of een PT PMA met HGB, en nooit via een tussenpersoon. Controleer het certificaat en het bestemmingsplan voordat je betaalt, schakel een erkende notaris in en stem de structuur af op wat je daadwerkelijk van plan bent te doen. Als je dit goed regelt, is Lombok een van de meest veelbelovende opkomende markten in Zuidoost-Azië. De meest voor de hand liggende volgende stap is om dit te bespreken met mensen die hier ter plaatse ervaring mee hebben. Maak een afspraak voor een gesprek en wij zullen de juiste structuur uitstippelen die bij jouw doel past.

Veelgestelde vragen

Kunnen buitenlanders onroerend goed in volle eigendom kopen op Lombok?

Nee. Het eigendomsrecht (Hak Milik) is voorbehouden aan Indonesische staatsburgers in heel Indonesië. Buitenlanders kunnen kopen via een erfpachtrecht (Hak Pakai) met verblijfsvergunning, of via een PT PMA-onderneming die het bouwrecht (HGB) bezit.

Mogen buitenlanders grond kopen op Lombok?

Niet als eigendom. Je kunt grond beheren via een erfpachtovereenkomst of – wat veiliger is voor bouw- en ontwikkelingsdoeleinden – via een PT PMA die een HGB bezit. Controleer altijd eerst het bestemmingsplan en het kadastraal certificaat, aangezien de bestemmingswijziging van landbouwgrond aan beperkingen onderhevig is.

Is een nominee-regeling veilig op Lombok?

Nee. Volgens de Indonesische wetgeving worden nominee-overeenkomsten als nietig beschouwd, dus het feit dat een lokale persoon op papier de eigenaar van uw onroerend goed is, geeft u geen afdwingbaar eigendomsrecht. Maak in plaats daarvan gebruik van een leaseovereenkomst of een PT PMA; dat zijn de wettelijke en veilige manieren.

Wat is een PT PMA en waarom zou je er een gebruiken?

Een PT PMA is een Indonesische onderneming in buitenlandse handen. Deze onderneming kan grond in bezit hebben op basis van een HGB (bouwrecht) voor een periode van maximaal ongeveer 80 jaar, een legaal verhuurbedrijf exploiteren en u volledige zeggenschap over het onroerend goed geven. Dit is de gebruikelijke manier voor buitenlanders die op Lombok onroerend goed kopen om dit te verhuren of te ontwikkelen.

Hoe lang kan een buitenlander een woning huren op Lombok?

De looptijd van een erfpachtovereenkomst wordt onderhandeld en ligt niet vast; deze bedraagt doorgaans 25 tot 30 jaar met een verlengingsoptie, maar kan ook langer zijn. Het gaat om een duidelijke verlengingsclausule en een onbezwaarde eigendomstitel, niet alleen om het cijfer op het eerste gezicht.

Hoeveel kost het om als buitenlander onroerend goed te kopen op Lombok?

Afgezien van de aankoopprijs bedraagt de belangrijkste belasting voor de koper de BPHTB, die ongeveer 5 procent bedraagt, plus notariskosten, juridische kosten en kosten voor due diligence, waardoor de totale kosten doorgaans tussen de 9 en 14 procent liggen. Bij een PT PMA komen daar nog de oprichtingskosten en de jaarlijkse boekhoudkosten bij. De jaarlijkse onroerendgoedbelasting is laag.

Moet ik in Lombok zijn om iets te kopen?

Nee. Met de juiste lokale partner kan het hele proces – inclusief due diligence, de oprichting van het bedrijf en de notariële registratie – worden afgehandeld terwijl u in het buitenland bent.

Dit artikel bevat algemene informatie en vormt geen juridisch advies. De regels op het gebied van onroerend goed en belastingen kunnen veranderen en zijn afhankelijk van uw situatie. Controleer de details daarom bij een bevoegde Indonesische notaris of advocaat voordat u tot aankoop overgaat.