Hoe koop je als buitenlander onroerend goed op Bali: de stapsgewijze gids voor 2026
Het kopen van onroerend goed op Bali is eenvoudiger dan het op internet lijkt, maar alleen als je het in de juiste volgorde aanpakt. De meeste handleidingen overspoelen je met juridische theorie of gaan voorbij aan de dingen die daadwerkelijk mis kunnen gaan. Deze gids is de praktische versie: de exacte stappen, wat elke fase kost, hoe je vanuit het buitenland kunt kopen zonder ooit naar Bali te hoeven vliegen, en de waarschuwingssignalen die het verschil maken tussen een vlekkeloze aankoop en een dure misstap. Het is hetzelfde proces dat we voor onze eigen investeerders volgen.
Mogen buitenlanders onroerend goed kopen op Bali? De korte versie
Ja. Buitenlanders kunnen geen eigendomsrecht (Hak Milik) op eigen naam hebben, maar je kunt wel legaal onroerend goed kopen en beheren via een erfpacht, een PT PMA-bedrijf of Hak Pakai, mits je een verblijfsvergunning hebt. Dat is in één zin de kwestie van eigendom. Deze gids gaat over het proces: hoe je daadwerkelijk van het rondkijken tot de sleutels in handen komt. Lees voor een volledig overzicht van welke structuur je het beste kunt gebruiken onze gids over de vraag of buitenlanders onroerend goed op Bali kunnen kopen. Bij alles wat hieronder wordt beschreven, gaan we ervan uit dat u een van deze wettelijke routes hebt gekozen of zult kiezen.
Hoe koop je onroerend goed op Bali: het proces in een oogopslag
Zes stappen, van begin tot eind. De meeste aankopen nemen zes tot twaalf weken in beslag, en langer als je een bedrijf opricht.
- Kies uw eigendomsstructuur (pacht, PT PMA of Hak Pakai).
- Stel een realistisch budget op, inclusief de transactiekosten die de meeste kopers over het hoofd zien.
- Zoek het onroerend goed en spreek de voorwaarden af.
- Voer een grondig onderzoek uit naar de eigendomsrechten, het bestemmingsplan en de vergunningen.
- Onderteken de akte bij een bevoegde notaris en betaal.
- Registreer het eigendomsrecht en neem het object in ontvangst.
Stap 1: Kies je eigendomsstructuur
Deze beslissing is bepalend voor alles wat daarna volgt, dus neem deze als eerste. Kort gezegd: een leasehold is de eenvoudigste en meest gebruikelijke optie voor een vrijstaande villa, een PT PMA is de juiste keuze als u koopt om te verhuren of te ontwikkelen, en Hak Pakai is geschikt voor een eigen woning als u een verblijfsvergunning voor Indonesië hebt. Maak nooit gebruik van een tussenpersoon, waarbij een lokale inwoner de eigendomstitel voor u in bezit houdt, want volgens de Indonesische wetgeving worden dergelijke overeenkomsten als nietig beschouwd. Als de bedrijfsroute geschikt is, verzorgen wij de oprichting van een PT PMA-bedrijf van begin tot eind, en zijn er visum- en verblijfsopties die toegang geven tot Hak Pakai.
Stap 2: Bepaal je budget en de werkelijke kosten
De aankoopprijs is niet het volledige bedrag. Houd rekening met transactiekosten van ongeveer 9 tot 14 procent, heen en terug, zodra alles is betaald. Hier gaat het geld daadwerkelijk naartoe.
| Kosten | Typisch | Wie betaalt er meestal? |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (BPHTB) | 5% van de waarde | Koper |
| Notaris- / PPAT-kosten | ~1% | Koper |
| Juridische zaken en due diligence | Verschilt | Koper |
| Commissie voor makelaars | ~3 tot 5% | Meestal de verkoper |
| PT PMA-configuratie (indien van toepassing) | van ~1.500 tot 3.000 US-dollar | Koper |
| Jaarlijkse onroerendezaakbelasting (PBB) | ~0.1% | Koper, lopend |
Als u een woning op plan koopt, wordt de prijs doorgaans in termijnen betaald op basis van mijlpalen in de bouw, in plaats van in één keer vooraf. Hierdoor worden de kosten gespreid en wordt het risico beperkt. Controleer de exacte verdeling voordat u zich vastlegt.
Stap 3: Zoek de woning en spreek de voorwaarden af
Bepaal wat u wilt kopen: een kant-en-klare villa voor onmiddellijke inkomsten, een woning op plan tegen een lagere instapprijs, of bouwgrond. Voor verhuur is de locatie belangrijker dan bijna al het andere, dus houd rekening met de bezettingsgraad en de doorverkoopwaarde, en niet alleen met de foto’s. Op onze pagina over vastgoedinvesteringen op Bali vindt u informatie over de meest veelbelovende gebieden en de huidige prijzen. Zodra u het juiste pand hebt gevonden, komt u de voorwaarden overeen en ondertekent u doorgaans een voorlopige overeenkomst met een aanbetaling, waardoor het pand van de markt wordt gehaald terwijl het due diligence-onderzoek loopt.
Stap 4: Due diligence, de stap die je beschermt
Dit is het punt waarop verantwoorde aankopen en rampen van elkaar verschillen. Controleer het volgende voordat er grote bedragen worden overgemaakt:
- Eigendomsbewijs. Het eigendomsbewijs van het Nationaal Kadaster (BPN), waaruit blijkt dat de verkoper de rechtmatige eigenaar is en dat er geen bezwaar tegen het eigendomsrecht bestaat.
- Bestemmingsplan. Dat het perceel bestemd is voor het doel dat u voor ogen hebt – toerisme of wonen – en geen landbouwgrond is waarvoor beperkingen gelden.
- Vergunningen. Geldige bouwvergunningen (PBG) voor alles wat al is gebouwd of gepland is.
- Projectontwikkelaar. Bij off-plan-projecten zijn niet alleen de visualisaties van belang, maar ook de staat van dienst van de projectontwikkelaar op het gebied van opleveringen en de betalingsregeling.
Een bevoegde notaris of vastgoedadvocaat regelt het grootste deel hiervan. Sla deze stap niet over om sneller vooruitgang te boeken of kosten te besparen. Het is de goedkoopste verzekering die je ooit zult afsluiten.
Stap 5: De notaris, de akte en de betaling
In Indonesië stelt een bevoegde ambtenaar voor grondakten (PPAT), meestal een notaris, de overdracht op en treedt hij op als getuige. Bij een erfpacht gaat het om de erfpachtovereenkomst; bij een aankoop door een PT PMA gaat het om de koopakte (AJB), waarbij het eigendomsrecht wordt omgezet in een HGB op naam van de onderneming. In deze fase betaalt u de overeengekomen prijs en de BPHTB-overdrachtsbelasting. Sluit nooit een aankoop van onroerend goed op Bali af zonder een bevoegde notaris, en betaal een verkoper nooit rechtstreeks buiten het notariële proces om.
Stap 6: Registratie en overdracht
De notaris registreert de overdracht bij BPN en er wordt een nieuw eigendomsbewijs opgesteld op uw naam of op naam van uw bedrijf. Bij een opgeleverd pand vindt de oplevering plaats en kunt u er intrekken of beginnen met verhuren. Bij een project op plan volgt de oplevering na voltooiing van de bouw, waarbij de eventuele laatste betaling volgens afspraak moet worden voldaan. Bewaar alle documenten zorgvuldig; u hebt ze nodig wanneer u het pand uiteindelijk verkoopt.
Hoe je op afstand, vanuit het buitenland, onroerend goed op Bali kunt kopen
Je hoeft niet op Bali te zijn om te kopen, en de meeste van onze internationale kopers komen pas naar Bali voor de oplevering. Het proces verloopt via drie instrumenten. Met een volmacht kan je notaris of advocaat namens jou handelen bij het ondertekenen en registreren. Via videogesprekken en gewaarmerkte digitale documenten worden verificatie en rapportage afgehandeld. En dankzij gefaseerde betalingen – idealiter via een escrow-regeling of een mijlpaalstructuur bij aankoop op plan – wordt uw geld pas vrijgegeven naarmate de aankoop vordert, in plaats van in één keer. Het enige wat de moeite waard is om persoonlijk te doen, of via een betrouwbare lokale partner, is het due diligence-onderzoek, want een foto en een scan van een certificaat geven u slechts beperkte informatie.
Tip: als een verkoper of makelaar erop aandringt dat je het volledige bedrag vooraf betaalt – nog voordat het pand is opgeleverd –, beschouw dat dan als een waarschuwing. Betaling in termijnen, op basis van mijlpalen, is de norm en biedt je bescherming.
Hoe lang duurt het?
Bij een standaard huurovereenkomst of een opgeleverde villa moet u rekenen op ongeveer zes tot twaalf weken vanaf het moment dat de voorwaarden zijn overeengekomen tot de registratie van het eigendomsrecht. Het opzetten van een PT PMA kost nog een paar weken extra. Bij een aankoop op plan ligt het anders: u koopt nu en neemt het pand bij oplevering in ontvangst, wat een jaar of langer kan duren, waarbij de betalingen in termijnen gedurende de bouw plaatsvinden. De factor die mensen het meest vertraagt, is niet het papierwerk, maar het feit dat ze te snel verdergaan voordat het due diligence-onderzoek is afgerond.
Waarschuwingssignalen en veelgemaakte fouten
- De ‘nominee’-valkuil. Een ‘nominee’-overeenkomst, waarbij de eigendomstitel op naam van een lokale inwoner wordt gezet. Dit is volgens de Indonesische wetgeving ongeldig en vormt het grootste risico.
- Onduidelijke eigendomsakte. Geen geldig certificaat, of een verkoper die de eigendomsakte niet bij het BPN kan overleggen. Laat het maar zitten.
- Het volledige bedrag vooraf. Je wordt gevraagd om bij een project op plan het volledige bedrag vooraf te betalen, zonder dat er sprake is van een gefaseerde betaling of een escrow-regeling.
- Verkeerde bestemming. Grond kopen zonder na te gaan of deze bestemd is voor het beoogde gebruik, vooral nu de bestemmingswijziging van landbouwgrond aan beperkingen onderhevig is.
- Te goedkoop. Een prijs die ver onder de marktprijs voor deze buurt ligt. Op de vastgoedmarkt duidt ‘te goed’ meestal op een probleem met de eigendomsrechten of bestemmingsplannen dat je op dit moment nog niet kunt zien.
De regels voor 2026 die je moet kennen voordat je iets koopt
Dit jaar zijn er twee belangrijke veranderingen. Ten eerste heeft Bali de handhaving tegen nominee-constructies aangescherpt, waardoor de oude omzeilingsmethode in het grijze gebied nu een reëel risico vormt; maak in plaats daarvan gebruik van een erfpacht of een PT PMA. Ten tweede gelden er beperkingen op de bestemmingswijziging van landbouwgrond en een bouwmoratorium in delen van het eiland, wat gevolgen heeft voor het nieuwe aanbod en het controleren van bestemmingsplannen belangrijker dan ooit maakt. Geen van beide maatregelen sluit de markt af voor buitenlanders; beide belonen kopers die het op de juiste manier aanpakken. Controleer de huidige situatie bij een bevoegde Indonesische notaris voordat u een verbintenis aangaat.
Conclusie
Het kopen van onroerend goed op Bali draait om orde en zorgvuldigheid: kies de juiste structuur, houd rekening met de werkelijke kosten, controleer de eigendomsakte en het bestemmingsplan voordat je betaalt, schakel een betrouwbare notaris in en maak nooit gebruik van een tussenpersoon. Als je dit in die volgorde doet, is het een overzichtelijk en beheersbaar proces dat met de juiste partner volledig vanuit het buitenland kan worden afgehandeld. Als je cijfers wilt voor een specifiek budget, of iemand nodig hebt die het due diligence-onderzoek en de structuur voor je regelt, dan is dat precies wat wij doen. Begin op onze pagina over vastgoedinvesteringen op Bali, of maak een afspraak voor een gesprek, dan begeleiden wij u stap voor stap.
Veelgestelde vragen
Kan een buitenlander onroerend goed kopen op Bali?
Ja, maar niet als eigendomsrecht (Hak Milik) op hun eigen naam. Buitenlanders kopen via een erfpacht, een PT PMA-bedrijf dat HGB bezit, of via Hak Pakai in combinatie met een verblijfsvergunning. Nominee-regelingen zijn volgens de Indonesische wetgeving ongeldig en moeten worden vermeden.
Hoeveel kost het om onroerend goed op Bali te kopen?
Naast de aankoopprijs moet u rekening houden met transactiekosten voor de aan- en verkoop van ongeveer 9 tot 14 procent, die voornamelijk bestaan uit de overdrachtsbelasting (BPHTB) van 5 procent, plus notariskosten, juridische kosten en makelaarskosten. Bij een PT PMA komen daar nog de oprichtingskosten en de jaarlijkse boekhoudkosten bij. De jaarlijkse onroerendgoedbelasting is laag, ongeveer 0,1 procent.
Hoe lang duurt het om onroerend goed op Bali te kopen?
Bij een standaard huurwoning of een opgeleverde villa duurt het doorgaans zes tot twaalf weken vanaf het moment dat de voorwaarden zijn overeengekomen tot de registratie van het eigendomsrecht. Bij een PT PMA komt daar nog een paar weken bij. ‘Off-plan’ betekent dat u nu koopt en de woning bij oplevering in ontvangst neemt, waarbij de betalingen in termijnen gedurende de bouw plaatsvinden.
Kan ik vanuit het buitenland op afstand onroerend goed op Bali kopen?
Ja. Met een volmacht aan uw notaris of advocaat, gewaarmerkte digitale documenten en gefaseerde of via een escrow-rekening verrichte betalingen kan de hele aankoop worden afgehandeld zonder dat u daarvoor hoeft over te vliegen. Het due diligence-onderzoek kunt u het beste persoonlijk uitvoeren of via een betrouwbare lokale partner.
Heb ik een notaris nodig om onroerend goed op Bali te kopen?
Ja. Een bevoegde ambtenaar voor eigendomsoverdracht (PPAT), meestal een notaris, moet de overdracht opstellen en registreren. Sluit nooit een koopovereenkomst af en betaal de verkoper nooit rechtstreeks buiten de notariële procedure om.
Wat zijn de grootste risico's bij het kopen van onroerend goed op Bali?
Regelingen met een tussenpersoon, onduidelijke of niet-geverifieerde eigendomsrechten, het volledig vooraf betalen van een woning op plan zonder gebruik te maken van een escrow-rekening of een gefaseerde betalingsregeling, en het kopen van grond met een verkeerde bestemming. Door grondig onderzoek kunnen de meeste van deze risico’s worden weggenomen.
Dit artikel bevat algemene informatie en vormt geen juridisch advies. De regels op het gebied van onroerend goed en belastingen kunnen veranderen en zijn afhankelijk van uw situatie. Controleer de details daarom bij een bevoegde Indonesische notaris of advocaat voordat u tot aankoop overgaat.
