Dubai versus Albanië: waarom Baraca voor Dubai kiest om in vastgoed te investeren

Om de paar maanden wordt er wel een nieuwe markt uitgeroepen tot de volgende grote hit, en de laatste tijd is Albanië vaak de naam die daarbij valt. Turkoois water, prijzen aan de kust die in vergelijking met Spanje of Italië wel een drukfout lijken, en een land dat op weg is naar EU-lidmaatschap. Het is een verhaal waar je gemakkelijk in meegaat, maar een goed verhaal en een goede investering zijn niet hetzelfde. Vergelijk de kust van Albanië eens met die van Dubai op basis van de bedragen die daadwerkelijk op je bankrekening terechtkomen, en het beeld verandert al snel.

In deze gids worden de twee markten dus in het algemeen vergeleken: hoe ze elk werken, wat je er kunt kopen, hoeveel belasting je betaalt, hoe gemakkelijk je kunt verkopen en wat de huuropbrengst is van een appartement met twee slaapkamers. De conclusie is simpel: appartementen in Dubai leveren doorgaans een bruto rendement op van ongeveer 5 tot 7 procent bij langetermijnverhuur gedurende het hele jaar, terwijl de kust van Albanië bij langetermijnverhuur ongeveer 2 tot 3 procent oplevert. We kijken ook eerlijk naar de klap die Dubai in 2026 te verduren kreeg, en naar waarom wij dit zien als een kans in plaats van een waarschuwing. Als je al weet dat Dubai jouw markt is, kun je direct doorklikken naar hoe beleggen in Dubai bij ons in zijn werk gaat.

Dubai tegen Albanië in een oogopslag

Als je verder niets leest, lees dan in ieder geval dit. Alles wat daarna komt, geeft aanvullende informatie.

De laatste paar rijen zijn bepalend voor de beslissing van een belegger, en daar gaat de rest van deze gids dan ook vooral op in.

Twee zeer verschillende fasen van een markt

Albanië is in de ware zin van het woord een opkomende markt. De prijzen aan de kust stegen in 2024 en 2025 snel, en de nationale huizenprijsindex van de Bank van Albanië liet in de eerste helft van 2026 nog steeds een stijging van ongeveer 10 procent op jaarbasis zien, hoewel dat een forse vertraging is ten opzichte van het tempo van ruim 40 procent een jaar eerder. De vraagprijzen zijn nu over het algemeen stabiel of licht gedaald.

Dubai is een wereldstad met een van de meest dynamische vastgoedmarkten ter wereld. Eind 2025 telde de stad meer dan 4,58 miljoen inwoners, na een groei van 7,5 procent in één jaar tijd, en al die inwoners hebben een plek nodig om te wonen. Je gokt niet op een markt die nog ontdekt moet worden. Je investeert in een markt die al op grote schaal functioneert.

Belastingen: wat je daadwerkelijk overhoudt

Hier is het verschil het grootst. In Dubai wordt er geen inkomstenbelasting geheven over uw huurinkomsten en hoeft u geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting te betalen. Bij langetermijnverhuur wordt de huisvestingsvergoeding van 5 procent door de huurder betaald, niet door u. Particulieren die onroerend goed op eigen naam bezitten, vallen buiten de vennootschapsbelasting van de VAE over die huurinkomsten.

Albanië belast huurinkomsten tegen 15 procent van de brutohuur, zonder aftrek van kosten, en de handhaving met betrekking tot inkomsten via Airbnb en Booking wordt in 2026 aangescherpt. De jaarlijkse onroerendgoedbelasting is daarentegen echt laag: ongeveer 0,05 procent van de referentiewaarde. Voor beide markten geldt één belangrijk voorbehoud: je eigen land kan je nog steeds belasten over onroerend goed in het buitenland. Nederlandse eigenaren worden bijvoorbeeld nog steeds belast onder Box 3.

Eigendom en eigendomsrecht: hoe veilig is wat je koopt?

Buitenlanders kunnen in de daarvoor aangewezen gebieden van Dubai, zoals Dubai Marina en Jumeirah Village Circle, onroerend goed in volledige eigendom kopen, zonder dat er een huurtermijn aan verbonden is. Elke verkoop wordt geregistreerd bij het Dubai Land Department, huurovereenkomsten worden geregistreerd via Ejari en de markt staat onder toezicht van een ervaren toezichthouder. Als u er de voorkeur aan geeft om onroerend goed via een rechtspersoon te bezitten, kan ons team u helpen bij de oprichting van een bedrijf.

Albanië staat buitenlanders ook toe om appartementen en gebouwen op gelijke voet te kopen, wat echt een pluspunt is. Er gelden beperkingen voor landbouwgrond en voor onbebouwde grond in de kuststrook. Het lastigste punt is de eigendomstitel. Delen van de kust zijn informele gebouwd en later gelegaliseerd; er is een rechtszaak geweest wegens valsheid in geschrifte met betrekking tot legalisatiedocumenten, en in april 2026 werd een gebouw in Vlore gesloopt ondanks het feit dat het over de benodigde papieren beschikte. Alleen zuivere, toegestane en correct geregistreerde objecten zijn het overwegen waard, en het controleren daarvan vergt veel werk.

Transparantie en liquiditeit: kun je er een prijs op vaststellen en het verkopen?

In Dubai kun je zien voor welke prijzen woningen daadwerkelijk worden verkocht, omdat transactiegegevens worden geregistreerd en gepubliceerd. De markt is omvangrijk: alleen al in het derde kwartaal van 2026 waren er zo’n 34.000 woningtransacties, en begin oktober meer dan 2.300 transacties in één week, met een totale waarde van ongeveer 5,1 miljard AED (ongeveer 1,2 miljard euro). Als je een appartement op een goede locatie wilt verkopen, zijn er genoeg kopers.

Albanië beschikt niet over openbare gegevens over verkoopprijzen en heeft geen register waarin prijzen worden gepubliceerd, dus moet u uitgaan van de vraagprijzen. Het duurt ook een tijd voordat een woning wordt verkocht: ongeveer 8 maanden aan de kust en bijna 10 maanden in de rest van het land, hoewel de meeste transacties tegen of rond de vraagprijs worden afgerond.

Vraag: wie gaat uw woning huren?

De vraag naar huurwoningen in Dubai is het hele jaar door aanwezig en wordt vooral aangedreven door inwoners in plaats van vakantiegangers. Het aantal huurovereenkomsten met eigendomsrecht bedroeg in september 2026 48.639, en het aantal nieuwe huurovereenkomsten steeg met ongeveer 25 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dat is de drijvende kracht achter een strategie gericht op langetermijnverhuur: stabiele huurcontracten van twaalf maanden met mensen die in de stad wonen en werken, in een mondiaal knooppunt dat gemakkelijk verbonden is met Europa, Azië en Afrika.

De vraag in Albanië is reëel, maar seizoensgebonden. De luchthaven van Tirana verwerkte in de eerste helft van 2026 ongeveer 6 miljoen passagiers, een stijging van 17 procent, en het aantal bezoekers blijft stijgen. Aan de Rivièra is het seizoen echter kort: volgens een veelgebruikte gegevensbron waren de vakantieappartementen in Saranda en Vlora slechts ongeveer 31 tot 39 procent van het jaar bezet, en er is nog steeds geen functionerende luchthaven aan de kust. De bouw van de luchthaven van Vlora is tot stilstand gekomen, en Saranda is afhankelijk van de veerboot naar Corfu of een lange autorit.

Hoe zit het met het regionale conflict van 2026?

Het zou onjuist zijn te doen alsof Dubai het jaar 2026 ongeschonden is doorgekomen. Het regionale conflict dat eind februari uitbrak, heeft het toerisme zwaar getroffen. Het aantal internationale overnachtende bezoekers lag van januari tot augustus ongeveer 44 procent lager dan een jaar eerder, en het aantal transacties is gedaald ten opzichte van de recordcijfers van vorig jaar.

Maar kijk eens naar de trend. In augustus kwamen er 869.000 bezoekers, de beste maand sinds februari, en de hotelbezetting steeg van 36 procent in maart naar 66 procent in augustus. In dezelfde periode steeg het aantal nieuwe huurcontracten met ongeveer 25 procent ten opzichte van vorig jaar, en liggen de prijzen slechts zo’n 4 tot 5 procent lager dan een jaar geleden. Voor een koper is dat geen crisis. Het is een markt waar je kunt onderhandelen.

Het bredere perspectief: het herstelverloop van Dubai

Eén moeilijk jaar zegt op zichzelf nog niet veel. Dubai maakte na de financiële crisis van 2008 en 2009 een forse terugval door, en kende in 2020 opnieuw een zwaar jaar. Beide keren wist de stad zich te herstellen. In 2021 lieten de cijfers van het Dubai Land Department de hoogste jaarlijkse transactiewaarde zien in de toenmalige geschiedenis van de stad, met een verkoopwaarde die meer dan het dubbele bedroeg van die van 2020.

De ontwikkeling sinds die tijd is opmerkelijk geweest. De omzet groeide van ongeveer 61.000 transacties ter waarde van 151 miljard AED in 2021 tot bijna 215.000 transacties ter waarde van 682,5 miljard AED in 2025, een recordjaar. Het wat rustigere jaar 2026 vormt een pauze in die langdurige stijging, en juist tijdens dergelijke pauzes kunnen geduldige kopers vaak de beste voorwaarden vinden. Als u dit perspectief ook op uw eigen plannen wilt toepassen, kunt u gerust een gesprek met ons team inplannen.

Achter de krantenkoppen: Dubai versus Albanië als vastgoedinvestering

Hieronder volgt een vergelijking van beide opties als investering, waarbij een appartement met twee slaapkamers als maatstaf wordt gebruikt.

Prijzen en instapmoment

Albanië is goedkoper om binnen te komen, dat staat buiten kijf. De vraagprijzen aan de kust variëren van ongeveer 1.900 euro per vierkante meter in Sarande tot zo'n 3.300 euro aan de Rivièra, en een appartement met twee slaapkamers is te koop voor ongeveer 190.000 tot 270.000 euro. De mediane verkoopprijs in Dubai ligt rond de 17.800 AED per vierkante meter, ofwel ongeveer 4.300 euro. Een appartement met twee slaapkamers in Jumeirah Village Circle kost ongeveer 1,65 miljoen AED (ongeveer 400.000 euro), en een in Dubai Marina ongeveer 2,6 miljoen AED (ongeveer 630.000 euro). Een lagere prijs helpt echter alleen als het onroerend goed rendement oplevert en verkocht kan worden.

Rendementen op huurwoningen: het belangrijkste verschil

Appartementen in Dubai leveren doorgaans een bruto rendement op langetermijnverhuur op van ongeveer 5 tot 7 procent, dankzij huurders die het hele jaar door huren. Volgens marktindexen ligt het gemiddelde rond de 6 tot 7 procent, en onze eigen referentieappartementen met twee slaapkamers komen uit op ongeveer 5,4 procent in Dubai Marina en 5,8 procent in Jumeirah Village Circle.

Als we vergelijkbare objecten met elkaar vergelijken, levert een langetermijnverhuur aan de Albanese kust slechts ongeveer 2 tot 3 procent bruto op bij de vraagprijs. Een vakantieverhuur kan ongeveer 3 tot 6 procent bruto opleveren, maar die inkomsten zijn seizoensgebonden en de gegevens hierover zijn schaars en vaak tegenstrijdig. Belastingen vergroten de kloof vervolgens nog verder. In Dubai zijn huurinkomsten voor particulieren belastingvrij, terwijl Albanië 15 procent van de brutohuur inhouden zonder aftrek van kosten.

Aankoop- en gebruikskosten

Bij aankoop in Dubai komen er ongeveer 6,5 procent aan kosten bovenop de aankoopprijs, voornamelijk bestaande uit de 4 procent aan leges voor het Dubai Land Department en de makelaarscourtage. In Albanië is het goedkoper om onroerend goed te kopen, met ongeveer 1 tot 2,5 procent aan kosten. Het verschil is dat Dubai je huuropbrengsten jaar na jaar onbelast laat, terwijl Albanië 15 procent van elke euro aan huuropbrengsten inhoudt, nog vóór aftrek van kosten. Over de gehele bezitsperiode gezien is de terugkerende belasting veel belangrijker dan de eenmalige aankoopkosten.

Waar Albanië echt uitblinkt

Albanië verdient lof. Het land is op weg naar toetreding tot de EU, het toerisme groeit, de luchthaven van Tirana breidt zich snel uit, de instapprijzen zijn laag, de onroerendgoedbelasting is minimaal en buitenlanders kunnen appartementen volledig in eigendom verwerven. Als de eigendomsrechten zekerder worden, er een luchthaven aan de Rivièra wordt geopend en prijsgegevens openbaar worden gemaakt, zou de situatie er over een paar jaar heel anders uit kunnen zien.

Risico en volwassenheid, eerlijk gezegd

De risico’s van Dubai zijn bekend en zichtbaar. De komende twee jaar staat er een groot aantal nieuwe woningen op de planning, wat een van de redenen is waarom we ons richten op opgeleverde woningen in gevestigde woonwijken, waar de vraag van huurders bewezen is. De risico’s van Albanië zijn moeilijker te doorgronden: eigendomsrechten en legalisatie, lage seizoensinkomsten, een ondoorzichtige markt en een tragere doorverkoop. Risico’s die je kunt meten, zijn risico’s die je kunt beheersen.

Dezelfde vergelijking, in één tabel:

De cijfers zijn afgerond. Het zijn schattingen van het Baraca-team per oktober 2026, uitsluitend ter informatie en geen financieel advies. Het brutorendement is de jaarlijkse huur gedeeld door de aankoopprijs, exclusief kosten en belastingen.

Als het inkomen u aanspreekt, richt onze ‘Ready Property’-service zich op opgeleverde woningen die vanaf dag één verhuurd kunnen worden, en afhankelijk van de aankoopprijs kan het Golden Visa een aankoop in Dubai ook omzetten in een manier om een verblijfsvergunning voor de lange termijn te verkrijgen.

Dus, welke moet je kiezen?

Als u op zoek bent naar een vakantiehuis aan een prachtige, nog betaalbare kust en u geen bezwaar heeft tegen het risico van papierwerk en seizoensgebonden gebruik, dan kan Albanië een verstandige keuze zijn als aankoop voor uw levensstijl. Zorg ervoor dat u een onbezwaarde eigendomstitel hebt, realistische inkomstenverwachtingen koestert en geduld hebt bij de wederverkoop.

Als u belegt met het oog op inkomsten, liquiditeit en groei op lange termijn, is Dubai op dit moment de betere keuze. U profiteert van belastingvrije huurinkomsten, volledig eigendomsrecht, transparante prijzen, een omvangrijke tweedehandsmarkt en verblijfsmogelijkheden, en in 2026 kunt u hierin stappen op een moment dat kopers ruimte hebben om te onderhandelen. Simpel gezegd: Albanië is een verhaal om in de gaten te houden, en Dubai is een markt om in te beleggen.

Conclusie

Albanië heeft dynamiek en charme, en we zullen het land in de gaten blijven houden. Maar wat betreft de factoren die voor een belegger van belang zijn – huurinkomsten, rechtszekerheid, transparantie en de verkoopbaarheid – verdient het nog geen plaats in de portefeuilles van onze klanten. Dubai doet dat wel, met bruto-rendementen op langetermijnverhuur van ongeveer 5 tot 7 procent en huurinkomsten die voor particulieren onbelast blijven. Het kreeg in 2026 een flinke klap te verduren, maar het herstel is nu al zichtbaar in de bezoekersaantallen, de hotelbezetting en de vraag naar huurwoningen. De langetermijngeschiedenis van groei en herstel is moeilijk te evenaren. De prijzen zijn gedaald, verkopers staan open voor onderhandelingen en de structurele sterke punten blijven intact. Als u wilt weten hoe die kans er voor uw budget en doelstellingen uit zou kunnen zien, is dit een goed moment om een gesprek met ons team in te plannen.

Veelgestelde vragen

Is Dubai of Albanië beter voor vastgoedinvesteringen?

Wat inkomsten en liquiditeit betreft: Dubai. Daar geldt geen inkomstenbelasting op huurinkomsten, is er volledig eigendomsrecht in aangewezen gebieden, worden verkoopcijfers gepubliceerd en is er een omvangrijke tweedehandsmarkt. Langetermijnverhuur in Dubai levert doorgaans het hele jaar door een bruto rendement op van ongeveer 5 tot 7 procent, tegenover ongeveer 2 tot 3 procent voor langetermijnverhuur aan de kust van Albanië. De instapkosten in Albanië zijn lager, maar daar wordt ook 15 procent belasting geheven over de brutohuur, waardoor het verschil na belasting groter wordt.

Is Albanië goedkoper dan Dubai?

Ja, om te kopen. De vraagprijzen aan de kust variëren van ongeveer 1.900 tot 3.300 euro per vierkante meter, terwijl de mediaanprijs in Dubai rond de 4.300 euro ligt. Ook de aankoopkosten zijn lager. Maar goedkoper is niet hetzelfde als meer waar voor je geld, want de huurinkomsten in Albanië zijn seizoensgebonden, worden over het brutobedrag belast en het is moeilijker om de woning door te verkopen.

Moet je in Dubai belasting betalen over huurinkomsten?

Particulieren betalen in Dubai geen inkomstenbelasting over huurinkomsten en er is geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Bij langetermijnverhuur betaalt de huurder de huisvestingsvergoeding van 5 procent. Het is mogelijk dat uw eigen land nog steeds belasting heft op onroerend goed in het buitenland, dus controleer uw eigen situatie. Nederlandse eigenaren worden bijvoorbeeld nog steeds belast volgens Box 3.

Kunnen buitenlanders onroerend goed kopen in Albanië en Dubai?

Ja, in beide landen. In Dubai kunnen buitenlanders in aangewezen gebieden onbeperkt eigendomsrecht verwerven zonder dat er een erfpachttermijn geldt. In Albanië kunnen buitenlanders appartementen en gebouwen kopen onder gelijke voorwaarden, met beperkingen voor landbouwgrond en onbebouwde kustgrond. Aan de Albanese kust is het van essentieel belang om de eigendomsrechten te controleren vanwege eerdere gevallen van legalisatie en sloop.

Welke invloed had het regionale conflict van 2026 op de vastgoedmarkt in Dubai?

Het toerisme kreeg een flinke klap: het aantal internationale bezoekers daalde tussen januari en augustus met ongeveer 44 procent. Er is echter sprake van herstel: augustus was de beste maand sinds februari en de hotelbezetting steeg van 36 naar 66 procent. Het aantal nieuwe huurcontracten is jaar-op-jaar met ongeveer 25 procent gestegen en de prijzen liggen slechts ongeveer 4 tot 5 procent lager.

Is dit een goed moment om in Dubai te kopen?

Voor een koper die op de lange termijn denkt, kan dat zeker het geval zijn. De prijzen zijn met ongeveer 4 tot 5 procent gedaald ten opzichte van een jaar geleden, waardoor kopers kunnen onderhandelen, terwijl de vraag naar huurwoningen sterk blijft. Dubai heeft zich hersteld van eerdere schokken, waaronder die van 2009 en 2020, en heeft vervolgens nieuwe records gevestigd. Door je te richten op opgeleverde woningen in gevestigde wijken blijft de investering stevig verankerd in huurinkomsten.

Dubai vergelijken met Albanië of een andere opkomende markt? Baraca helpt internationale beleggers bij het vinden van vastgoed in Dubai dat inkomsten oplevert, op basis van duidelijke cijfers en lokale expertise. Maak een afspraak voor een gesprek.