Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na Bali? Zasady obowiązujące w 2026 r. – proste wyjaśnienie

To pierwsze pytanie, które zadaje niemal każdy zagraniczny nabywca w związku z Bali, a odpowiedzi w Internecie wahają się od tych, które brzmią przekonująco, po całkowicie błędne. Niektóre strony obiecują, że można nabyć prawo własności na takich samych zasadach jak mieszkańcy wyspy. Inne twierdzą, że obcokrajowcy nie mogą posiadać żadnej nieruchomości. Oba stanowiska są mylące. Prawda leży gdzieś pośrodku, a w 2026 roku przepisy zostały zaostrzone w sposób, który ma znaczenie dla każdego, kto kupuje nieruchomość właśnie teraz.

W tym przewodniku znajdziesz rzetelne informacje. Dowiesz się, co możesz, a czego nie możesz posiadać, jakie rozwiązania prawne faktycznie się sprawdzają, na czym polega zakaz korzystania z usług osób nominowanych, który właśnie zmienił zasady gry, oraz jak dokonać zakupu, nie wpadając w strukturę, która później zostanie zlikwidowana.

Krótka odpowiedź

Tak, cudzoziemcy mogą nabywać i zarządzać nieruchomościami na Bali, ale nie na zasadzie własności wieczystej w swoim imieniu. Własność wieczysta, zwana „Hak Milik”, jest zarezerwowana dla obywateli Indonezji. Jako cudzoziemiec inwestujesz zatem za pośrednictwem jednej z trzech legalnych ścieżek: dzierżawy, spółki z kapitałem zagranicznym (PT PMA) lub prawa do użytkowania (Hak Pakai), jeśli posiadasz prawo pobytu. Każda z tych opcji jest zgodna z prawem, każda odpowiada innym celom i każda znacznie różni się od umów nominowanych, które Bali zakazało w 2026 roku.

Jeśli wolisz omówić, która opcja najlepiej pasuje do Twojej sytuacji, możesz umówić się na rozmowę telefoniczną z doradcą. W przeciwnym razie poniżej znajdziesz wszystkie informacje, z którymi warto się najpierw zapoznać.

Czego nie mogą robić cudzoziemcy: posiadać prawa własności (Hak Milik)

Indonezyjskie prawo gruntowe zastrzega prawo własności (Hak Milik) – czyli prawo do bezwzględnego posiadania nieruchomości – wyłącznie dla obywateli tego kraju. Osoba zagraniczna nie może go posiadać – kropka – i żadne sprytne sformułowania tego nie zmienią. Jest to prawo krajowe, obowiązujące na całym terytorium kraju i nie uległo ono zmianie. Kiedy ludzie pytają, czy obcokrajowcy mogą posiadać nieruchomości na Bali, tak naprawdę mają na myśli to, czy istnieje legalny sposób na zarządzanie nimi i czerpanie z nich zysków. Taki sposób istnieje. Po prostu nie jest to prawo własności na własne nazwisko.

Przez lata niektórzy nabywcy obchodzili ten problem, korzystając z usług osoby nominowanej: wpisywali nazwisko zaufanej osoby z okolicy w tytule własności, podczas gdy w umowie dodatkowej zaznaczano, że nieruchomość faktycznie należy do ciebie. Była to powszechna praktyka, która jednak zawsze budziła wątpliwości prawne. W 2026 roku stała się czymś gorszym niż tylko wątpliwa.

Legalne sposoby nabywania nieruchomości na Bali przez cudzoziemców

Istnieją trzy realne, możliwe do zrealizowania i powszechnie stosowane strategie. Wybór odpowiedniej zależy od tego, czy kupujesz dom wakacyjny, nieruchomość pod wynajem, czy też zamierzasz ją utrzymywać w portfelu inwestycyjnym przez dłuższy czas.

1. Prawo dzierżawy (Hak Sewa)

Najprostsza opcja. Wynajmujesz grunt lub nieruchomość na czas określony, zazwyczaj od 25 do 30 lat, z zazwyczaj uzgodnioną możliwością przedłużenia umowy. W umowie dzierżawy figuruje Twoje imię i nazwisko, nie musisz prowadzić żadnej firmy, a koszty są niskie. W zamian za to posiadasz prawo do użytkowania nieruchomości przez cały okres dzierżawy, a nie udział w tytule własności, a wartość nieruchomości dla Ciebie spada wraz z upływem czasu, chyba że przedłużysz umowę. Dzierżawa sprawdza się w przypadku domów wakacyjnych lub prostych inwestycji o mniejszym stopniu złożoności.

2. PT PMA (spółka z kapitałem zagranicznym)

To podstawowa ścieżka dla każdego, kto kupuje nieruchomość w celu wynajmu lub zagospodarowania. Zakłada się spółkę PT PMA – indonezyjską spółkę z udziałem kapitału zagranicznego – która posiada nieruchomość na podstawie prawa Hak Guna Bangunan (HGB), czyli prawa do zabudowy. Ponieważ to Państwo sprawują kontrolę nad spółką, w praktyce kontrolują Państwo również samą nieruchomość; mogą Państwo legalnie prowadzić działalność wynajmu, a tytuł własności jest czysty i zbywalny. Obowiązuje minimalny wymóg kapitałowy (około 2,5 miliarda rupii, czyli mniej więcej 150 000 dolarów amerykańskich, zgodnie z aktualizacją z końca 2025 r.) oraz konieczność corocznego spełniania wymogów zgodności. Zajmujemy się kompleksową obsługą procesu zakładania spółki PT PMA, dzięki czemu struktura jest prawidłowa od samego początku.

3. Hak Pakai (prawo do użytkowania)

Tytuł prawa do użytkowania dostępny dla cudzoziemców posiadających indonezyjskie zezwolenie na pobyt (KITAS lub KITAP). Zazwyczaj służy on do celów mieszkaniowych, a nie do prowadzenia działalności wynajmu, i jest przyznawany na okres, który można przedłużyć. Jeśli planujesz zamieszkać na Bali, jest to często najprostsza opcja, która współgra z procedurami wizowymi i pobytowymi uprawniającymi do jej uzyskania.

Zmiana, o której musisz wiedzieć w 2026 r.: zakazano posiadania udziałów przez osoby działające w imieniu innych

Oto najważniejsza wiadomość roku 2026. W lutym na Bali wprowadzono rozporządzenie regionalne nr 4/2026, które wyraźnie zakazuje stosowania rozwiązań opartych na osobach nominowanych oraz zaostrza przepisy dotyczące przekształcania gruntów rolnych w wille. Rozwiązania oparte na osobach nominowanych, które niegdyś były „wszem znaną tajemnicą”, znalazły się obecnie w centrum uwagi władz, co wiąże się z realnym ryzykiem, że takie porozumienia zostaną zakwestionowane i unieważnione, pozostawiając zagranicznego nabywcę bez żadnej ochrony.

Ogólna zasada: jeśli agent proponuje Ci strukturę powierniczą lub obiecuje prawo własności na Twoje nazwisko, lepiej się wycofaj. W 2026 roku nie będzie to żadnym skrótem, a jedynie obciążeniem.

Dobrą wiadomością jest to, że zmiana ta faktycznie sprawia, że rynek staje się bezpieczniejszy dla inwestorów, którzy postępują zgodnie z zasadami. Eliminuje ona transakcje z „szarej strefy”, które przysporzyły Bali reputacji miejsca ryzykownego, i sprzyja strukturom opartym na dzierżawie oraz spółkach typu PT PMA, które zawsze stanowiły właściwy sposób nabywania nieruchomości.

Która konstrukcja będzie dla Ciebie odpowiednia?

Szybki sposób na zorientowanie się w sytuacji, zanim uzyskasz konkretne porady:

Większość inwestorów kupujących nieruchomości w celu uzyskania dochodu decyduje się na PT PMA, natomiast większość nabywców kupujących z myślą o stylu życia wybiera prawo dzierżawy lub Hak Pakai. Wybór właściwego rozwiązania zależy od Państwa planów, sytuacji podatkowej w kraju pochodzenia oraz tego, jak długo zamierzają Państwo utrzymać nieruchomość w posiadaniu.

Koszty, podatki i terminy

Należy uwzględnić w budżecie koszty wykraczające poza cenę zakupu. W przypadku sfinalizowanej transakcji całkowite koszty transakcyjne wynoszą zazwyczaj od 9 do 14 procent, po uwzględnieniu udziału obu stron, w tym podatku od przeniesienia własności (BPHTB, około 5 procent), opłat notarialnych (PPAT) oraz prowizji pośrednika. W ujęciu bieżącym roczny podatek od gruntów i budynków (PBB) jest niski i wynosi około 0,1 procent wartości szacunkowej. Spółka typu PT PMA wiąże się z dodatkowymi kosztami założenia oraz rocznymi kosztami księgowymi, które są jednak niewielkie w porównaniu z kontrolą i jasnością prawną, jakie zapewnia.

Due diligence: co należy sprawdzić przed dokonaniem płatności

To właśnie tutaj transakcje po cichu kończą się sukcesem lub upadają, a dobra rada się opłaca. Zanim jakiekolwiek środki zostaną przekazane, upewnij się, że:

• Tytuł własności i historia. Tytuł własności jest bez zarzutu w Urzędzie Katastralnym (BPN), nie ma żadnych sporów ani historii kwestionowanego nabycia.
• Przeznaczenie terenu. Teren ten jest przeznaczony zgodnie z Państwa zamierzeniami – na cele turystyczne lub mieszkaniowe – i nie podlega ograniczeniom jako grunty rolne, zwłaszcza że obecnie ograniczono możliwość zmiany przeznaczenia gruntów rolnych.
• Struktura własnościowa. Jak faktycznie, na piśmie, uregulowane są Twoje prawa – czy chodzi o dzierżawę, Hak Pakai, czy też PT PMA i HGB. Nigdy nie korzystaj z usług osoby nominowanej.
• Deweloper i pozwolenia. W przypadku mieszkań na etapie projektu należy zwrócić uwagę na dotychczasowe realizacje dewelopera i posiadane przez niego pozwolenia, a nie tylko na wizualizacje.

Typowe błędy popełniane przez obcokrajowców

• Pułapka nominata. Decydowanie się na umowę z nominatem, bo wydaje się tańsza i prostsza. W 2026 roku nie jest ani tańsza, ani prostsza.
• Niejasności dotyczące stopy zwrotu. Przekonanie , że reklamowana stopa zwrotu brutto to kwota, którą faktycznie otrzymasz na konto. Ocenę ryzyka należy opierać na wartości netto.
• Pośpieszne przeprowadzenie analizy due diligence. Pominięcie sprawdzenia tytułu własności i przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, aby jak najszybciej sfinalizować transakcję, która wydawała się pilna.
• Nieprawidłowa struktura. Wybrano umowę dzierżawy, podczas gdy do legalnego prowadzenia działalności wynajmu potrzebna była umowa PT PMA, lub odwrotnie.

Wnioski

Czy zatem obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości na Bali? Tak, i to bezpiecznie, o ile skorzystają z właściwej struktury prawnej i unikną „skrótów”, które przepisy z 2026 roku właśnie wyeliminowały. Można wynająć nieruchomość, posiadać ją za pośrednictwem spółki PT PMA lub skorzystać z prawa „Hak Pakai”, jeśli się tam mieszka. Przed dokonaniem płatności sprawdź tytuł własności i przeznaczenie terenu, a każdą ofertę nabycia nieruchomości na własność w Twoim imieniu lub na nazwisko osoby nominowanej traktuj jako sygnał ostrzegawczy. Przy prawidłowym podejściu rynek nieruchomości na Bali jest jednym z najbardziej opłacalnych w Azji. Jeśli chcesz zapoznać się z samym rynkiem i sprawdzić, co możesz kupić w ramach swojego budżetu, zacznij od naszej strony poświęconej inwestycjom w nieruchomości na Bali lub umów się na rozmowę telefoniczną, a my pomożemy Ci wybrać strukturę najlepiej odpowiadającą Twoim celom.

Najczęściej zadawane pytania

Czy cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości na własność na Bali?

Nie. Prawo własności (Hak Milik) przysługuje wyłącznie obywatelom Indonezji. Cudzoziemcy nabywają nieruchomości na zasadzie dzierżawy, poprzez spółkę typu PT PMA posiadającą prawo do zabudowy (HGB) lub w ramach prawa użytkowania (Hak Pakai) połączonego z prawem pobytu.

Czy umowy z osobą nominowaną są legalne na Bali?

Nie. Od czasu wejścia w życie rozporządzenia regionalnego nr 4/2026 umowy z wykorzystaniem osoby nominowanej są zabronione i grozi im zaskarżenie oraz unieważnienie. Zamiast tego należy skorzystać z umowy dzierżawy lub umowy PT PMA.

Czy cudzoziemiec może posiadać ziemię na Bali?

Nie jako własność wieczysta. Gruntami można zarządzać na podstawie dzierżawy lub poprzez spółkę PT PMA posiadającą HGB. Przeznaczenie gruntów rolnych na inne cele podlega obecnie ograniczeniom, dlatego sprawdzenie przeznaczenia terenu ma teraz większe znaczenie niż kiedykolwiek.

Czym jest PT PMA?

PT PMA to indonezyjska spółka będąca własnością podmiotu zagranicznego. Może ona posiadać nieruchomości na podstawie ustawy HGB, prowadzić legalną działalność wynajmową oraz zapewnić inwestorowi pełną kontrolę nad aktywami. Jest to standardowa droga dla obcokrajowców inwestujących w wynajem lub rozwój nieruchomości na Bali.

Ile kosztuje zakup nieruchomości na Bali przez obcokrajowca?

Oprócz ceny koszty transakcji w obie strony wynoszą około 9–14 procent, wliczając w to podatek od przeniesienia własności w wysokości około 5 procent oraz opłaty notarialne i prowizje pośredników. Roczny podatek od nieruchomości jest niski i wynosi około 0,1 procent.

Czy muszę mieć miejsce zamieszkania, aby kupić nieruchomość na Bali?

Nie dotyczy to dzierżawy ani PT PMA. Hak Pakai, czyli prawo do użytkowania, wymaga posiadania indonezyjskiego zezwolenia na pobyt, np. KITAS, które umożliwia również długoterminowe zamieszkanie na Bali.