Dubaj kontra Albania: dlaczego firma Baraca wybiera Dubaj jako miejsce inwestycji w nieruchomości

Co kilka miesięcy jakiś nowy rynek ogłaszany jest kolejnym wielkim hitem, a ostatnio często mowa jest właśnie o Albanii. Turkusowa woda, ceny nieruchomości nadmorskich, które w porównaniu z Hiszpanią czy Włochami wydają się błędem drukarskim, oraz kraj na drodze do członkostwa w UE. Łatwo dać się nabrać na tę opowieść, ale dobra opowieść to nie to samo, co dobra inwestycja. Jeśli porównamy wybrzeże Albanii z Dubajem pod kątem kwot, które faktycznie trafiają na konto bankowe, obraz sytuacji szybko się zmienia.

W niniejszym przewodniku porównujemy więc te dwa rynki w ujęciu ogólnym: jak każdy z nich funkcjonuje, jakie nieruchomości można nabyć, jakie podatki się płaci, jak łatwo można je sprzedać oraz jaki dochód z wynajmu przynosi mieszkanie z dwiema sypialniami. Wniosek jest prosty: mieszkania w Dubaju zazwyczaj przynoszą około 5–7 procent zysku brutto w przypadku całorocznego wynajmu długoterminowego, podczas gdy na wybrzeżu Albanii zysk ten wynosi około 2–3 procent w przypadku wynajmu długoterminowego. Szczerze przyglądamy się również kryzysowi, jaki dotknął Dubaj w 2026 roku, oraz wyjaśniamy, dlaczego traktujemy to jako szansę, a nie ostrzeżenie. Jeśli już wiesz, że Dubaj jest rynkiem dla Ciebie, możesz przejść od razu do sekcji poświęconej temu, jak wygląda inwestowanie w Dubaju z naszą firmą.

Dubaj kontra Albania – w skrócie

Jeśli nie przeczytasz niczego innego, przeczytaj przynajmniej to. Wszystko, co jest dalej, stanowi jedynie uzupełnienie.

To właśnie ostatnie kilka wierszy ma decydujące znaczenie dla inwestora i właśnie im poświęcona jest pozostała część niniejszego przewodnika.

Dwa bardzo różne etapy rozwoju rynku

Albania jest rynkiem wschodzącym w najprawdziwszym tego słowa znaczeniu. Ceny na wybrzeżu gwałtownie wzrosły w latach 2024 i 2025, a krajowy indeks cen nieruchomości opracowany przez Bank Albanii w pierwszej połowie 2026 roku nadal wykazywał wzrost o około 10 procent w ujęciu rok do roku, choć stanowi to znaczne spowolnienie w porównaniu z tempem wzrostu przekraczającym 40 procent odnotowanym rok wcześniej. Ceny ofertowe utrzymują się obecnie na mniej więcej niezmienionym poziomie lub wykazują nieznaczny spadek.

Dubaj to miasto o światowym znaczeniu, którego rynek nieruchomości należy do najbardziej dynamicznych na świecie. Pod koniec 2025 roku liczba jego mieszkańców przekroczyła 4,58 miliona, po wzroście o 7,5 procent w ciągu zaledwie jednego roku, a każdy z nich potrzebuje miejsca do życia. Nie stawiasz na rynek, który dopiero ma zostać odkryty. Inwestujesz w rynek, który już działa na dużą skalę.

Podatki: ile faktycznie zostaje w kieszeni

Właśnie w tym zakresie różnica jest największa. W Dubaju nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodów z wynajmu ani rocznego podatku od nieruchomości. W przypadku długoterminowego wynajmu 5-procentową opłatę mieszkaniową pokrywa najemca, a nie właściciel. Osoby fizyczne posiadające nieruchomości na własne nazwisko są zwolnione z podatku od osób prawnych w Zjednoczonych Emiratach Arabskich od tych dochodów z wynajmu.

W Albanii dochody z wynajmu opodatkowane są stawką 15 procent czynszu brutto, bez możliwości odliczenia kosztów, a w 2026 roku zaostrzą się kontrole dotyczące dochodów z serwisów Airbnb i Booking. Natomiast roczny podatek od nieruchomości jest tam naprawdę niski i wynosi około 0,05 procent wartości referencyjnej. W przypadku obu rynków należy jednak pamiętać o jednej istotnej kwestii: kraj pochodzenia może nadal opodatkować posiadane za granicą nieruchomości. Na przykład właściciele z Holandii nadal podlegają opodatkowaniu w ramach Box 3.

Własność i tytuł własności: na ile bezpieczny jest zakupiony towar?

Cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości na pełnoprawne prawo własności w wyznaczonych obszarach Dubaju, takich jak Dubai Marina i Jumeirah Village Circle, bez ograniczeń dotyczących okresu dzierżawy. Każda transakcja sprzedaży jest rejestrowana w Departamencie Gruntów w Dubaju, umowy dzierżawy są rejestrowane za pośrednictwem systemu Ejari, a rynek jest nadzorowany przez doświadczony organ regulacyjny. Jeśli wolisz posiadać nieruchomość za pośrednictwem podmiotu prawnego, nasz zespół może pomóc w założeniu spółki.

Albania pozwala również obcokrajowcom na zakup mieszkań i budynków na równych warunkach, co jest prawdziwym atutem. Ograniczenia dotyczą gruntów rolnych oraz niezabudowanych terenów w pasie przybrzeżnym. Trudniejszą kwestią są tytuły własności. Część zabudowy nadbrzeżnej powstała nieformalnie, a następnie została zalegalizowana; toczył się proces o fałszerstwo dokumentów legalizacyjnych, a w kwietniu 2026 r. w Wlorze wyburzono budynek pomimo posiadania dokumentów. Warto rozważać wyłącznie obiekty bez zarzutu, dopuszczone do użytku i prawidłowo zarejestrowane, a zweryfikowanie tego wymaga sporego wysiłku.

Przejrzystość i płynność: czy da się to wycenić i sprzedać?

W Dubaju można sprawdzić, za jakie kwoty faktycznie sprzedają się domy, ponieważ dane dotyczące transakcji są rejestrowane i publikowane. Rynek jest bardzo aktywny: tylko w trzecim kwartale 2026 roku zawarto około 34 000 transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowych, a na początku października w ciągu zaledwie jednego tygodnia – ponad 2 300 transakcji o wartości około 5,1 mld AED (około 1,2 mld euro). Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie w dobrej lokalizacji, na pewno znajdziesz nabywców.

W Albanii nie ma publicznie dostępnych danych dotyczących cen transakcyjnych ani rejestru, w którym publikowano by ceny, więc trzeba opierać się na cenach wywoławczych. Sprzedaż również zajmuje sporo czasu: około 8 miesięcy na wybrzeżu i blisko 10 miesięcy w skali kraju, mimo że większość transakcji finalizuje się po cenie wywoławczej lub zbliżonej do niej.

Pytanie: kto wynajmie Twoją nieruchomość?

Popyt na wynajem w Dubaju utrzymuje się przez cały rok, a jego motorem są raczej mieszkańcy niż turyści. We wrześniu 2026 r. liczba umów najmu nieruchomości na własność wyniosła 48 639, a liczba nowych umów najmu wzrosła o około 25 procent w ujęciu rok do roku. To właśnie stanowi siłę napędową strategii długoterminowego wynajmu: stabilne, dwunastomiesięczne umowy najmu zawierane przez osoby mieszkające i pracujące w mieście, które jest globalnym centrum zapewniającym łatwe połączenia z Europą, Azją i Afryką.

Popyt w Albanii jest rzeczywisty, ale ma charakter sezonowy. Lotnisko w Tiranie obsłużyło w pierwszej połowie 2026 roku około 6 milionów pasażerów, co stanowi wzrost o 17 procent, a liczba odwiedzających wciąż rośnie. Na Riwierze sezon jest jednak krótki – według jednego z powszechnie wykorzystywanych źródeł danych apartamenty wakacyjne w Sarandzie i Wlorze były zajęte tylko przez około 31–39 procent roku, a na wybrzeżu nadal nie ma działającego lotniska. Budowa lotniska we Wlorze utknęła w martwym punkcie, a Saranda jest uzależniona od promu z Korfu lub długiej podróży samochodem.

A co z konfliktem regionalnym w 2026 roku?

Błędem byłoby twierdzić, że Dubaj przeszedł przez rok 2026 bez żadnych skutków. Konflikt regionalny, który wybuchł pod koniec lutego, mocno uderzył w branżę turystyczną. Liczba zagranicznych turystów zatrzymujących się na noc w okresie od stycznia do sierpnia spadła o około 44 procent w porównaniu z rokiem poprzednim, a liczba transakcji spadła w stosunku do rekordowych wyników z ubiegłego roku.

Warto jednak zwrócić uwagę na tendencję. W sierpniu odnotowano 869 000 odwiedzających – był to najlepszy miesiąc od lutego – a obłożenie hoteli wzrosło z 36 procent w marcu do 66 procent w sierpniu. W tym samym okresie liczba nowych umów najmu wzrosła o około 25 procent w ujęciu rok do roku, a ceny są tylko o około 4–5 procent niższe niż rok temu. Dla nabywcy nie jest to sytuacja kryzysowa. Jest to rynek, na którym można negocjować.

Szersza perspektywa: historia ożywienia gospodarczego w Dubaju

Jeden trudny rok sam w sobie niewiele mówi. Dubaj przeszedł głęboką korektę po kryzysie finansowym z lat 2008 i 2009, a w 2020 roku znów miał ciężki rok. Za każdym razem udało mu się jednak odbić. W 2021 roku dane Departamentu Gruntów w Dubaju wykazały najwyższą roczną wartość transakcji w dotychczasowej historii miasta, przy czym wartość sprzedaży była ponad dwukrotnie wyższa niż w 2020 roku.

Od tamtej pory obserwujemy niezwykły wzrost. Sprzedaż wzrosła z około 61 000 transakcji o wartości 151 mld AED w 2021 r. do prawie 215 000 transakcji o wartości 682,5 mld AED w 2025 r., który był rekordowym rokiem. Lepszy rok 2026 stanowi przerwę w tym dłuższym okresie wzrostu, a właśnie podczas takich przerw cierpliwi nabywcy często znajdują najlepsze warunki. Jeśli chcesz, abyśmy zastosowali tę perspektywę do Twoich planów, zapraszamy do umówienia się na rozmowę z naszym zespołem.

Poza nagłówkami gazet: Dubaj kontra Albania jako inwestycja w nieruchomości

Oto porównanie tych dwóch opcji jako inwestycji, przy czym jako wspólny punkt odniesienia przyjęto mieszkanie z dwiema sypialniami.

Ceny i punkt wejścia

Wjazd do Albanii jest bez wątpienia tańszy. Ceny wywoławcze na wybrzeżu wahają się od około 1 900 euro za metr kwadratowy w Sarandzie do około 3 300 euro na Riwierze, a mieszkanie z dwiema sypialniami można kupić za około 190 000 do 270 000 euro. Mediana cen transakcyjnych w Dubaju wynosi około 17 800 AED za metr kwadratowy, czyli około 4 300 euro. Mieszkanie z dwiema sypialniami w Jumeirah Village Circle kosztuje około 1,65 mln AED (około 400 000 euro), a w Dubai Marina – około 2,6 mln AED (około 630 000 euro). Niższa cena ma jednak znaczenie tylko wtedy, gdy nieruchomość przynosi dochód i można ją sprzedać.

Stopy zwrotu z wynajmu: główna różnica

Mieszkania w Dubaju przynoszą zazwyczaj stopę zwrotu brutto z długoterminowego wynajmu na poziomie około 5–7 procent, uzyskiwaną od najemców wynajmujących je przez cały rok. Według wskaźników rynkowych średnia wynosi około 6–7 procent, a nasze własne mieszkania referencyjne z dwiema sypialniami osiągają stopę zwrotu na poziomie około 5,4 procent w dzielnicy Dubai Marina oraz 5,8 procent w Jumeirah Village Circle.

Porównując podobne obiekty, długoterminowy wynajem na wybrzeżu Albanii przynosi jedynie około 2–3 procent dochodu brutto przy cenie wywoławczej. Wynajem wakacyjny może przynosić około 3–6 procent dochodu brutto, ale dochód ten ma charakter sezonowy, a dane na ten temat są skąpe i często sprzeczne. Podatki dodatkowo pogłębiają tę różnicę. W Dubaju dochody z wynajmu są zwolnione z podatku dla osób fizycznych, podczas gdy w Albanii pobiera się 15 procent czynszu brutto bez żadnych odliczeń kosztów.

Koszty zakupu i utrzymania

Koszt zakupu nieruchomości w Dubaju wynosi około 6,5 procent ceny nabycia, na co składają się głównie 4-procentowa opłata na rzecz Departamentu Gruntów w Dubaju oraz prowizja pośrednika. Zakup nieruchomości w Albanii jest tańszy – wynosi około 1 do 2,5 procent. Różnica polega na tym, że w Dubaju czynsz pozostaje nieopodatkowany rok po roku, podczas gdy w Albanii pobiera się 15 procent od każdego euro czynszu przed odliczeniem kosztów. W perspektywie długoterminowej powtarzający się podatek ma znacznie większe znaczenie niż jednorazowy koszt nabycia.

W czym Albania naprawdę się wyróżnia

Albania zasługuje na uznanie. Kraj ten jest na drodze do przystąpienia do UE, turystyka się rozwija, lotnisko w Tiranie szybko się rozbudowuje, ceny wejścia na rynek są niskie, podatek od nieruchomości jest minimalny, a obcokrajowcy mogą nabywać mieszkania na własność. Jeśli bezpieczeństwo praw własności ulegnie poprawie, zostanie otwarte lotnisko Riviera, a dane dotyczące cen staną się publiczne, za kilka lat sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej.

Ryzyko i dojrzałość – szczerze mówiąc

Ryzyka związane z Dubajem są znane i widoczne. W ciągu najbliższych dwóch lat planowane jest oddanie do użytku dużej liczby nowych mieszkań, co jest jednym z powodów, dla których skupiamy się na gotowych nieruchomościach w uznanych dzielnicach, gdzie popyt ze strony najemców jest sprawdzony. Ryzyka związane z Albanią są trudniejsze do dostrzeżenia: kwestie związane z tytułem własności i legalizacją, niewielkie dochody sezonowe, nieprzejrzysty rynek oraz wolniejszy obrót nieruchomościami. Ryzyka, które można zmierzyć, to ryzyka, którymi można zarządzać.

To samo porównanie w jednej tabeli:

Dane są zaokrąglone i stanowią szacunki zespołu Baraca na październik 2026 r.; mają one charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią porady finansowej. Stopa zwrotu brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu, przed odliczeniem kosztów i podatków.

Jeśli interesuje Cię opcja oparta na dochodach, nasza usługa „Ready Property” skupia się na gotowych nieruchomościach, które można wynająć od pierwszego dnia, a w zależności od wartości zakupu „Złota Wiza” może sprawić, że zakup nieruchomości w Dubaju stanie się również drogą do uzyskania długoterminowego prawa pobytu.

Więc który z nich wybrać?

Jeśli szukasz domu wakacyjnego na pięknym, wciąż przystępnym cenowo wybrzeżu i nie przeszkadza Ci ryzyko związane z formalnościami oraz sezonowy charakter użytkowania, Albania może okazać się dobrym wyborem jako inwestycja związana ze stylem życia. Zainwestuj w nieruchomość o nieobciążonym tytule własności, mając realistyczne oczekiwania co do dochodów i wykazując się cierpliwością przy odsprzedaży.

Jeśli inwestujesz z myślą o dochodach, płynności i długoterminowym wzroście wartości, Dubaj jest obecnie lepszym wyborem. Zyskujesz dochód z wynajmu wolny od podatku, pełne prawo własności, przejrzyste ceny, rozbudowany rynek odsprzedaży oraz możliwości uzyskania prawa pobytu, a w 2026 roku będziesz mógł to wszystko uzyskać w momencie, gdy nabywcy będą mieli pole do negocjacji. Mówiąc prościej, Albania to historia, którą warto śledzić, a Dubaj to rynek, na którym warto inwestować.

Wnioski

Albania ma w sobie dynamikę i urok, więc będziemy ją obserwować. Jednak pod względem czynników istotnych dla inwestora – dochodów z wynajmu, pewności prawnej, przejrzystości oraz możliwości sprzedaży – nie zasługuje jeszcze na miejsce w portfelach naszych klientów. Dubaj natomiast tak, oferując stopy zwrotu brutto z długoterminowego wynajmu na poziomie około 5–7 procent oraz czynsz zwolniony z podatku dla osób fizycznych. W 2026 roku miasto poniosło poważny cios, ale ożywienie jest już widoczne w liczbie odwiedzających, obłożeniu hoteli i popycie na wynajem. Trudno dorównać jego długoterminowej historii wzrostu i ożywienia gospodarczego. Ceny spadły, sprzedający są otwarci na negocjacje, a mocne strony strukturalne pozostają nienaruszone. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak ta okazja mogłaby wyglądać w kontekście Twojego budżetu i celów, teraz jest dobry moment, aby umówić się na rozmowę z naszym zespołem.

Najczęściej zadawane pytania

Gdzie lepiej zainwestować w nieruchomości: w Dubaju czy w Albanii?

Jeśli chodzi o dochód i płynność finansową, najlepszym wyborem jest Dubaj. Nie ma tam podatku dochodowego od czynszów, w wyznaczonych obszarach można uzyskać pełne prawo własności, dostępne są opublikowane dane dotyczące sprzedaży, a rynek odsprzedaży jest dobrze rozwinięty. Długoterminowy wynajem w Dubaju zazwyczaj zapewnia roczny zwrot brutto na poziomie około 5–7 procent, podczas gdy na wybrzeżu Albanii wynosi on około 2–3 procent. Wejście na rynek w Albanii jest tańsze, ale obowiązuje tam 15-procentowy podatek od czynszu brutto, więc po opodatkowaniu różnica w zyskach się powiększa.

Czy Albania jest tańsza od Dubaju?

Tak, warto kupić. Ceny ofertowe na wybrzeżu wahają się od około 1 900 do 3 300 euro za metr kwadratowy, podczas gdy mediana w Dubaju wynosi około 4 300 euro. Koszty związane z zakupem są również niższe. Jednak niższa cena nie oznacza lepszego stosunku jakości do ceny, ponieważ dochody z wynajmu w Albanii mają charakter sezonowy, są opodatkowane od kwoty brutto i trudniej jest odsprzedać nieruchomość.

Czy w Dubaju płaci się podatek od dochodów z wynajmu?

W Dubaju osoby fizyczne nie płacą podatku dochodowego od dochodów z wynajmu, a ponadto nie ma tam rocznego podatku od nieruchomości. W przypadku długoterminowego wynajmu najemca uiszcza opłatę mieszkaniową w wysokości 5 procent. W Twoim kraju pochodzenia może jednak obowiązywać opodatkowanie nieruchomości zagranicznych, dlatego warto sprawdzić obowiązujące przepisy. Na przykład właściciele z Holandii nadal podlegają opodatkowaniu w ramach sekcji 3.

Czy obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości w Albanii i Dubaju?

Tak, w obu przypadkach. W Dubaju cudzoziemcy mogą nabywać pełne prawo własności w wyznaczonych obszarach bez ograniczeń dotyczących okresu dzierżawy. W Albanii cudzoziemcy mogą kupować mieszkania i budynki na równych warunkach, z pewnymi ograniczeniami dotyczącymi gruntów rolnych i niezagospodarowanych terenów przybrzeżnych. Na wybrzeżu Albanii konieczne jest sprawdzenie tytułów własności ze względu na wcześniejsze przypadki legalizacji i wyburzeń.

Jak konflikt regionalny z 2026 roku wpłynął na rynek nieruchomości w Dubaju?

Branża turystyczna odczuła wyraźny spadek – w okresie od stycznia do sierpnia liczba turystów zagranicznych spadła o około 44 procent. Widoczne jest jednak ożywienie: sierpień był najlepszym miesiącem od lutego, a obłożenie hoteli wzrosło z 36 do 66 procent. Liczba nowych umów najmu wzrosła o około 25 procent w ujęciu rok do roku, a ceny są niższe jedynie o około 4–5 procent.

Czy teraz jest dobry moment na zakup nieruchomości w Dubaju?

Dla nabywcy planującego długoterminową inwestycję może to być opłacalne. Ceny spadły o około 4–5 procent w porównaniu z ubiegłym rokiem, więc nabywcy mają pole do negocjacji, a popyt na wynajem pozostaje wysoki. Dubaj podniósł się po wcześniejszych kryzysach, m.in. w latach 2009 i 2020, i ustanowił nowe rekordy. Skupienie się na gotowych nieruchomościach w uznanych dzielnicach pozwala opierać inwestycję na dochodach z wynajmu.

Zastanawiasz się nad Dubajem, Albanią czy innym rynkiem wschodzącym? Baraca pomaga międzynarodowym inwestorom w znalezieniu nieruchomości przynoszących dochód w Dubaju, oferując przejrzyste dane liczbowe i lokalną wiedzę ekspercką. Umów się na rozmowę.