Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na Lomboku? Wyjaśnienie możliwości prawnych na rok 2026

To pierwsza rzecz, o którą pyta każdy zagraniczny nabywca, chcąc dowiedzieć się czegoś o Lomboku, a odpowiedzi w sieci są bardzo niejasne. Jeden przewodnik podaje, że można wynająć nieruchomość na 25 lat, a inny – na 80. Niektórzy radzą, aby tytuł własności wystawić na lokalnego znajomego, co jest właśnie tą radą, która prowadzi do poważnych kłopotów. Ten przewodnik zawiera dokładne informacje – te same, które przekazujemy naszym inwestorom na miejscu, na Lomboku – dzięki czemu dowiesz się dokładnie, co możesz posiadać, w jaki sposób i ile to kosztuje.

Krótka odpowiedź

Tak, cudzoziemcy mogą legalnie nabywać i zarządzać nieruchomościami na Lomboku, ale nie mogą posiadać ich na własność w swoim imieniu. Prawo własności, zwane „Hak Milik”, jest zarezerwowane dla obywateli Indonezji na terenie całego kraju, w tym na Lomboku. Jako cudzoziemiec inwestujesz zamiast tego, korzystając z jednej z trzech legalnych ścieżek: dzierżawy, prawa do użytkowania (Hak Pakai), jeśli posiadasz prawo pobytu, lub spółki z kapitałem zagranicznym (PT PMA), która posiada prawo do budowy. Każda z tych opcji jest zgodna z prawem i powszechnie stosowana. Nie wolno natomiast polegać na osobie nominowanej, a poniżej wyjaśniamy, dlaczego.

Jeśli wolisz omówić tę sprawę osobiście niż czytać, możesz umówić się na rozmowę telefoniczną z naszym zespołem na Lomboku. W przeciwnym razie poniżej przedstawiamy pełny obraz sytuacji.

Czego cudzoziemcy nie mogą posiadać: prawo własności (Hak Milik)

Indonezyjska ustawa o gruntach rezerwuje „Hak Milik” – prawo do bezwzględnego własności – wyłącznie dla obywateli tego kraju. Osoba zagraniczna nie może go posiadać, a żadne sformułowanie, klauzula małżeńska ani umowa dodatkowa tego nie zmieniają. Jest to prawo krajowe, a nie specyfika Lomboku. Kiedy więc ludzie pytają, czy obcokrajowcy mogą posiadać nieruchomości na Lomboku, uczciwa odpowiedź brzmi: nie można posiadać pełnego prawa własności, ale można mieć bezpieczne, zgodne z prawem prawa do użytkowania, zabudowy, wynajmowania i odsprzedaży nieruchomości. Różnica polega na rodzaju posiadanych praw własności, a właściwe zrozumienie tej kwestii jest kluczem do sukcesu.

Legalne sposoby nabywania nieruchomości na Lomboku przez cudzoziemców

Istnieją trzy realne i możliwe do zrealizowania opcje. Wybór odpowiedniej zależy od tego, czy kupujesz dom na własne potrzeby, willę na wynajem, czy działkę pod zabudowę.

1. Prawo dzierżawy (Hak Sewa)

Najprostsza opcja i najczęściej wybierana przy pierwszym zakupie. Wynajmujesz działkę lub willę na ustalony okres, który jest wynikiem negocjacji, a nie wynika z przepisów prawnych – zazwyczaj wynosi od 25 do 30 lat z uzgodnioną możliwością przedłużenia. Twoje nazwisko figuruje w umowie najmu, budynek jest do Twojej dyspozycji i możesz go wynająć lub sprzedać pozostały okres najmu innemu nabywcy. Nie musisz prowadzić żadnej firmy ani dysponować minimalnym kapitałem. Zabezpieczenie wynika z umowy: jasno sformułowana klauzula przedłużenia, czysty tytuł własności oraz prawidłowy akt notarialny. Zignoruj strony internetowe obiecujące stałą 80-letnią dzierżawę, jakby była to norma. Długoterminowa dzierżawa jest możliwa, ale podlega negocjacjom, a warunki mają większe znaczenie niż sama liczba w nagłówku.

2. Hak Pakai (prawo do użytkowania)

Prawo do użytkowania przysługujące cudzoziemcom posiadającym zezwolenie na pobyt w Indonezji, czyli KITAS lub KITAP. Ma ono większą moc prawną niż umowa najmu i jest zazwyczaj wybierane w przypadku nieruchomości przeznaczonej na własny użytek, a nie na działalność wynajmu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami może być zawierane na długie, przedłużalne okresy. Ponieważ jest ono uzależnione od posiadania zezwolenia na pobyt, wiąże się z odpowiednimi procedurami wizowymi i pobytowymi, które uprawniają do jego uzyskania, i jest odpowiednie dla nabywców zamierzających faktycznie zamieszkać na wyspie.

3. PT PMA posiadające HGB (najbliższe prawu własności)

Schemat postępowania dla osób kupujących nieruchomość w celu wynajmu lub zagospodarowania. Zakłada się spółkę typu PT PMA, czyli indonezyjską spółkę z udziałem kapitału zagranicznego, która posiada grunt na podstawie prawa Hak Guna Bangunan (HGB) – prawa do zabudowy – zarejestrowanego w Krajowym Urzędzie ds. Gruntów (BPN). Prawo HGB obowiązuje w etapach, których łączny okres może wynieść około 80 lat, co stanowi dla cudzoziemca rozwiązanie najbardziej zbliżone do prawa własności. Ponieważ to Ty kontrolujesz spółkę, kontrolujesz również aktywa; możesz prowadzić legalną działalność wynajmu, a tytuł własności jest czysty i zbywalny. Wymagany jest minimalny kapitał wpłacony (około 2,5 miliarda rupii, czyli około 150 000 dolarów amerykańskich, po aktualizacji pod koniec 2025 r.) oraz coroczne wypełnianie obowiązków regulacyjnych. Zajmujemy się kompleksową obsługą procesu zakładania spółki PT PMA od początku do końca.

Obok siebie te trzy trasy wyglądają następująco:

Czy obcokrajowcy mogą kupować grunty na Lomboku?

To najistotniejszy aspekt tej kwestii, ponieważ to właśnie w przypadku gruntów dochodzi do większości sporów. Nie można posiadać gruntu na własność w imieniu własnym, ale można nim zarządzać na dwa sposoby: dzierżawić go lub posiadać za pośrednictwem spółki PT PMA na podstawie prawa HGB. Dla każdego, kto planuje budowę willi lub niewielkiego ośrodka wypoczynkowego, rozwiązanie z wykorzystaniem spółki PT PMA jest zazwyczaj właściwym wyborem, ponieważ zapewnia ono zarejestrowane prawo do zabudowy, a nie jedynie umowną dzierżawę. Problemem związanym z gruntami jest przeznaczenie terenu. Nie każda działka jest przeznaczona pod zabudowę turystyczną lub mieszkaniową, a Indonezja zaostrzyła przepisy dotyczące przekształcania gruntów rolnych. Sprawdzenie przeznaczenia terenu i certyfikatu przed dokonaniem płatności nie jest opcjonalne i właśnie w tym momencie niedoświadczony nabywca traci pieniądze.

Pułapka nazw nominowanych: dlaczego umieszczanie ich w nazwie lokalnej jest błędem

Na Lomboku spotkasz ludzi, którzy powiedzą ci, że najłatwiejszym rozwiązaniem jest przepisanie prawa własności na zaufaną osobę z Indonezji, na podstawie prywatnej umowy stwierdzającej, że nieruchomość faktycznie należy do ciebie. Nie rób tego. Prawo indonezyjskie uznaje umowy z osobą nominowaną za nieważne, co oznacza, że prywatna umowa nie daje ci żadnego egzekwowalnego prawa własności. Jeśli relacje się pogorszą, jeśli osoba nominowana sprzeda nieruchomość, zaciągnie kredyt pod zastaw gruntu, umrze lub po prostu zmieni zdanie, możesz nie mieć żadnych podstaw prawnych do odzyskania nieruchomości. Na początku wydaje się to tańsze i prostsze, ale jest to najdroższy błąd, jaki popełniają zagraniczni nabywcy.

Zasada: prawdziwy tytuł własności na twoje nazwisko lub nazwę twojej firmy, nigdy na osobę nominowaną działającą w imieniu kogoś innego. Prawa dzierżawy i PT PMA istnieją właśnie po to, byś nigdy nie musiał z nich korzystać.

Koszty i podatki związane z zakupem nieruchomości na Lomboku

Należy zaplanować budżet wykraczający poza cenę podaną na metce. Głównym kosztem dla nabywcy jest podatek od nabycia gruntu i nieruchomości (BPHTB), wynoszący około 5 procent wartości transakcji. Należy doliczyć opłaty notarialne (PPAT), koszty due diligence i koszty prawne, a w przypadku zakupu przez spółkę – koszty założenia PT PMA oraz roczne rozliczenia księgowe. Łącznie koszty transakcji w obie strony wynoszą zazwyczaj od 9 do 14 procent, po uwzględnieniu udziału obu stron. W dalszej perspektywie roczny podatek od gruntów i budynków (PBB) jest niski i wynosi od 0,1 do 0,3 procent wartości szacunkowej, a dochody z wynajmu podlegają opodatkowaniu. Kwoty te zależą od konkretnej nieruchomości i struktury transakcji, dlatego przed podjęciem decyzji należy zweryfikować konkretne dane z doradcą.

Proces zakupu oraz podział obowiązków

Jeśli proces ten zostanie przeprowadzony prawidłowo, przebiega on w sposób uporządkowany. W skrócie:

• Struktura. Najpierw należy ustalić strukturę – czy będzie to umowa najmu, Hak Pakai czy spółka PT PMA – ponieważ od tego zależy wszystko, co nastąpi później.
• Należyta staranność. Należy sprawdzić akt własności, przeznaczenie terenu oraz pozwolenia w Krajowym Urzędzie Katastralnym (BPN). To właśnie ten krok zapewnia Ci ochronę.
• Spółka. Jeśli zdecydujesz się na formę spółki, zarejestruj PT PMA (w BKPM) przed dokonaniem zakupu.
• Notariusz. Notariusz posiadający odpowiednią licencję oraz urzędnik ds. aktów notarialnych dotyczących nieruchomości (Notaris i PPAT) sporządza i rejestruje akt notarialny. Nigdy nie należy finalizować transakcji zakupu nieruchomości bez udziału takiej osoby.
• Zarejestruj nieruchomość. Uiść opłatę BPHTB i zarejestruj tytuł własności, a następnie przechowuj dokumenty w bezpiecznym miejscu na wypadek późniejszej odsprzedaży.

Całą sprawę można załatwić z zagranicy, korzystając z pomocy odpowiedniego lokalnego partnera – tak właśnie postępuje większość naszych międzynarodowych nabywców.

Gdzie obcokrajowcy kupują nieruchomości na Lomboku

Największe zainteresowanie inwestorów zagranicznych skupia się na południowej części Lomboku, w okolicach Kuta Lombok, Selong Belanak i korytarza Mandalika, gdzie popyt napędzają wspierana przez rząd Specjalna Strefa Gospodarcza, tor wyścigowy MotoGP oraz nowe trasy lotnicze. Wejście na ten rynek jest tańsze niż na Bali, a sam rynek znajduje się na wcześniejszym etapie rozwoju, co stanowi o jego atrakcyjności. Jeśli chcesz uzyskać pełny obraz rynku, cen i lokalizacji, zapoznaj się z naszym przewodnikiem po rynku nieruchomości na Lomboku lub sprawdź Tampah Beach Villas – naszą własną inwestycję nad brzegiem morza na południowym wybrzeżu.

Typowe błędy popełniane przez obcokrajowców

• Pułapka umowy z pośrednikiem. Zdecydowanie się na umowę z pośrednikiem tylko dlatego, że wydaje się tańsza. To największe ze wszystkich zagrożeń.
• Manipulowanie długością umowy najmu. Poleganie na podanej w nagłówku długości umowy najmu bez zapoznania się z warunkami przedłużenia i sprawdzenia tytułu własności.
• Pomijanie kwestii planu zagospodarowania przestrzennego. Zakup gruntu bez upewnienia się, czy zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego można na nim zrealizować zamierzoną inwestycję budowlaną.
• Bez notariusza. Załatwianie sprawy bez udziału właściwego notariusza i rejestracji w BPN w celu zaoszczędzenia czasu lub opłat.
• Niewłaściwa forma prawna. Wybrano umowę najmu, podczas gdy planowano prowadzić działalność wynajmu lub realizować inwestycję budowlaną, w przypadku której właściwą formą prawną byłaby umowa PT PMA.

Wnioski

Czy zatem obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości na Lomboku? Tak, bezpiecznie i zgodnie z prawem, pod warunkiem posiadania prawdziwego tytułu własności, prawa dzierżawy, „Hak Pakai” lub spółki PT PMA z prawem HGB – i nigdy nie poprzez osobę nominowaną. Przed dokonaniem płatności należy zweryfikować certyfikat własności i plan zagospodarowania przestrzennego, skorzystać z usług odpowiedniego notariusza oraz dopasować strukturę prawną do faktycznych planów dotyczących nieruchomości. Jeśli wszystko to zrobisz prawidłowo, Lombok okaże się jednym z najbardziej opłacalnych rynków w fazie wczesnego rozwoju w Azji Południowo-Wschodniej. Najbardziej oczywistym kolejnym krokiem jest omówienie sprawy z osobami, które zajmują się tym na miejscu. Umów się na rozmowę telefoniczną, a my opracujemy strukturę dostosowaną do Twojego celu.

Najczęściej zadawane pytania

Czy cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości na własność na Lomboku?

Nie. Prawo własności (Hak Milik) przysługuje wyłącznie obywatelom Indonezji na terenie całego kraju. Cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości na zasadzie dzierżawy (Hak Pakai) z prawem pobytu lub poprzez spółkę PT PMA posiadającą prawo do zabudowy (HGB).

Czy obcokrajowcy mogą kupować grunty na Lomboku?

Nie w ramach prawa własności. Gruntem można zarządzać na podstawie dzierżawy lub – co jest bezpieczniejszym rozwiązaniem pod kątem budowy i zagospodarowania – poprzez spółkę PT PMA posiadającą certyfikat HGB. Zawsze należy najpierw sprawdzić przeznaczenie terenu i akt własności, ponieważ zmiany przeznaczenia gruntów rolnych podlegają ograniczeniom.

Czy umowa powiernicza jest bezpieczna na Lomboku?

Nie. Zgodnie z prawem indonezyjskim umowy nominowane są uznawane za nieważne, więc fakt, że lokalna osoba figuruje na papierze jako właściciel, nie daje Ci prawa własności, które można wyegzekwować. Zamiast tego skorzystaj z dzierżawy lub spółki PT PMA – są to legalne i bezpieczne rozwiązania.

Czym jest PT PMA i po co z niego korzystać?

PT PMA to indonezyjska spółka będąca własnością podmiotu zagranicznego. Może ona posiadać grunty na podstawie prawa HGB (prawa do zabudowy) przez okres do około 80 lat, prowadzić legalną działalność wynajmu oraz zapewnić Ci pełną kontrolę nad nieruchomością. Jest to standardowa droga postępowania dla obcokrajowców kupujących nieruchomości na Lomboku w celu ich wynajmu lub zagospodarowania.

Na jak długo cudzoziemiec może wynająć nieruchomość na Lomboku?

Warunki dzierżawy są negocjowane, a nie ustalone z góry; zazwyczaj wynoszą od 25 do 30 lat z możliwością przedłużenia, choć możliwe są też dłuższe okresy. Liczy się przede wszystkim jasna klauzula dotycząca przedłużenia oraz nieobciążony tytuł własności, a nie tylko sama liczba w nagłówku.

Ile kosztuje zakup nieruchomości na Lomboku przez obcokrajowca?

Oprócz ceny głównym podatkiem ponoszonym przez nabywcę jest BPHTB w wysokości około 5 procent, do czego dochodzą opłaty notarialne, prawne oraz związane z due diligence, więc całkowite koszty transakcji wynoszą zazwyczaj od 9 do 14 procent. W przypadku spółki PT PMA dochodzą jeszcze koszty związane z jej założeniem oraz roczną obsługą księgową. Roczny podatek od nieruchomości jest niski.

Czy muszę być na Lomboku, żeby dokonać zakupu?

Nie. Przy pomocy odpowiedniego lokalnego partnera cały proces – w tym przeprowadzenie analizy due diligence, założenie spółki oraz rejestracja notarialna – może zostać załatwiony, nawet gdy przebywasz za granicą.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przepisy dotyczące nieruchomości i podatków ulegają zmianom i zależą od konkretnej sytuacji, dlatego przed dokonaniem zakupu należy zweryfikować szczegóły u wykwalifikowanego indonezyjskiego notariusza lub prawnika.